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区画整理予定地の家・土地の売却の流れ!注意点も併せて解説します!

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区画整理予定地の家・土地の売却の流れ!注意点も併せて解説します!

区画整理予定地に家を持っている人は、すぐ売却した方が良いのかどうか迷う事が多いです。

土地や家などの資産を売却するわけですが、通常の土地売却と異なる点が区画整理予定地の場合あります。

まずは、区画整理予定地の事を知って、売却するタイミングや注意点なども確認しておきましょう。

ちゃんと判っていて売却すれば、急いで売却するより得する部分が多くなります。

こちらでは、区画整理予定地売却の流れやタイミング、注意点などもご紹介します。

区画整理予定地について

土地の区画整理という言葉を聞いたことがある人も多いですが、内容についてはよく判っていない人がほとんどです。

土地の区画整理や予定地について調べてみましたので参考にされてください。

区画整理予定地とは?

区画整理予定地とは、土地区画整理法で定められた、土地の区画整理を行う予定地の事で、道路や公園、河川事業などの公共事業によって区画整理が必要な土地の事です。

例えば、道路の幅を広げる際に区画整理が必要な場合、道路建設予定の場所にある住宅や土地などが区画整理予定地となります。

これらの事業は、土地区画整理事業と言われ、事業を行う事で土地が整形され換地に置き換えられます。

区画整理予定地になった場合、売却を検討する人が増える傾向があるのです。

区画整理予定地の名前

区画整理予定地には次のような名前が付きます。

  • 従前地
  • 保留地
  • 仮換地

従前地とは、土地区画整理事業を行う前の土地の事です。

保留地とは、土地区画整理事業によって減った土地の事で、仮換地は土地区画整理事業後に移転する土地になります。

区画整理予定地は売れるのか?

区画整理予定地でも売買する事は可能です。

ただし、認可が下りた後で事業が施工中になると、建物の建築や増築、改築する際に許可が必要となります。

区画整理予定地を売却する際は、買主にきちんと区画整理予定地であり、建築に制限があることを伝えなければトラブルになることもあるのです。

従前地を売却する場合、仮換地指定証明書などを示しながら説明する必要がありますので、注意してください。

仮換地の差額について

土地区画整理事業を行った場合、従前地と仮換地が同じ価格という事はほとんどありません。

従前地の方が高い場合もあれば、仮換地の方が高い事もあるのです。

このように、従前地と仮換地に差額が出る場合、土地区画整理組合が精算金をくれる場合もありますし、精算金を払わなければならない場合もあります。

例えば、従前地が3,000万円で、仮換地が3,300万円だったとしましょう。

この場合、足りない分の300万円を組合に支払う事になります。

逆に、従前地の価格が300万円高ければ、組合からお金をもらえるのです。

保障費などをもらえますが、区画整理予定地の移転費が全て出るという訳ではありません。

区画整理予定地を売るタイミング

区画整理予定地を売るタイミングは大きく分けて2つになります。

  • 土地区画整理事業計画決定後、仮換地指定前
  • 仮換地指定後

土地区画整理事業が発表されると、家の新築や改築などを行う人はほとんどいません。

移転費は保証されますが、取り壊しの可能性があるので、わざわざお金をかけないのです。

解体費用も査定額に入ることがあるので、仮換地指定前は売るタイミングではないでしょう。

仮換地指定後、使用権を行使できますが、正式に換地処分が割り当てられるまで待った方が良いです。

指定されたからと急いで土地を売った場合、登記は従前地のままになっています。

正式に土地が割り当てられ建物の移転費と費用の保証がされてから売るのが区画整理予定地を売る際に良いタイミングと言えるのです。

区画整理予定地売却の流れ

区画整理予定地の売却は次のような流れで行われます。

流れを確認しスムーズに売却できるようにしてください。

  • 土地区画整理事業の計画
  • 事業計画の認可
  • 換地設計・換地指定
  • 建物移転
  • 精算金の支払や受取り、移転費の受取り
  • 区画整理予定地の売却

土地区画整理事業は、計画して実施施工されるまでに長い期間がかかる事もあります。

土地区画整理事業の反対などが地元住民からあった場合、10年から20年という歳月がかかることもあるでしょう。

区画整理予定地の売却を焦る人がいらっしゃいますが、後から後悔しない為にもまずは、仮換地が行われるのを待ってから行動した方が得になることが多いです。

区画整理予定地の売却は慎重に行った方が無難と言えます。

区画整理予定地売却における注意点

区画整理予定地を売却しようとした場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか?

注意点をきちんと理解していないと、損をすることになる場合もあるので気を付けましょう。

区画整理終了までに時間がかかる

区画整理予定地を換地処分して施工し工事が終了して仮換地に戻るまではかなりの時間が予想されます。

10年とか20年かけて、構想から発表、仮換地を決めることになるため、予定地になると自分の家がどうなるのか?仮換地はどこになるのか心配が募ります。

まずは、区画整理に時間がかかる事、土地区画整理事業が発表されても売り急がない事をおすすめします。

中には、土地区画整理事業が発表されてすぐに売ってしまう方もいますが、仮換地が決まってからだと移転料などが出るので、もうちょっと待っていればよかったという人も多いです。

不安になり焦る気持ちは判りますが、区画整理予定地を売却するタイミングを長い目で良く見極めて、一番有利な時に売ると良いでしょう。

換地前は安くでしか売れない

区画整理予定地を売る人の中には、安くてもしょうがないという人がいます。

確かに、区画整理で土地が減ることが判っているのに買う訳ですし、建物があれば取り壊さなければなりません。

そういう所は安くでしか売れないのです。

しかし、実はそういう土地を狙っている人も多くいます。

区画整理予定地を買うと、そのうち仮換地に変わり、土地の値段が上がるのが判っているからです。

区画整理が行われる場所は、道路状況なども良くなる為、今から購入する土地としては、安いし将来性があるという事で欲しがるケースも見られます。

仮換地前は安くでしか売れませんので、どうしても売却をしたいなら仮換地後、タイミングを見てからが良いのです。

専門外の業者だと戸惑う

不動産業者だったらどこでも区画整理予定地の相談ができると思っている人もいらっしゃいます。

しかし、実際の所、不動産業者によっては区画整理予定地を取り扱わないという場合もあるのではないでしょうか?

なぜなら、通常の住宅地や農地などと異なり、区画整理予定地は、土地区画整理法や都市計画法と密接に関係しているので、それらの知識が無い不動産業者では取扱いが難しいのです。

区画整理予定地は、売値が安いというのも理由の一つになりますが、間違った知識で土地を売るタイミングを間違えると売主に損をさせる事もあります。

このようなことから、区画整理予定地の土地を売買する際、専門外の不動産業者だとトラブルになるケースが多発しているのです。

もしも、区画整理予定地を売却するならば、土地区画整理事業などに精通しているしっかりした業者を選ばなければなりません。

後からトラブルにならないよう、町の不動産業者ではなく区画整理専門の不動産業者を探しましょう。

まとめ

区画整理予定地になってしまうと、自分の家や土地が無くなってしまうのではないか?と思いこむ人がいます。

そういう方は、事業計画自体に反対する事も多いのですが、将来的に考えれば、道路などが整備され、土地の値段もアップするので良い事の方が多いのです。

ただし、仮換地がなされて、元の土地に近い場所に移る際、家を壊すことになります。

壊すと判っている家に住み続けるより、早く売却して違う場所に移り住みたい方は、タイミングを見計らうだけではなく、ちゃんとした業者を選ぶようにしてください。

土地区画整理事業が発表されてから、終了するまではかなり時間があります。

ちゃんと調べてから、取り壊しや売却しないと、移転費などもらえるものがもらえなくなることもありますので注意した方が良いです。

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