不動産投資

不動産投資が節税になるって本当?仕組みやリスクを徹底解説!

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不動産投資が節税になるって本当?仕組みやリスクを徹底解説!

節税になるからといって、不動産投資を薦められた人はいませんか?

また、相続税対策として不動産投資を始める人もいるようです。

不動産投資は、本当に節税になるのでしょうか?不動産投資による節税の仕組みやリスクをまとめました。

不動産投資が節税になる仕組み

この記事を読んでいる人の中には、「不動産投資をすれば節税になる」という話を聞いた事のある人もいるのではないでしょうか?

また、不動産屋の営業マンに「節税対策になるから」と、不動産投資を薦められる人もいるのではないでしょうか?

不動産投資が節税になる仕組みとは、一体どういうものでしょう?

赤字になれば節税できる

不動産投資によって節税できる税金には、所得税、相続税、住民税があります。

所得税と住民税は、所得に応じて課税される税金です。例えばサラリーマンの人なら、お給料の金額に応じて、税金が課税されるシステムになっています。

日本は累進課税制度を導入していますから、高所得になればなるほど、税金は高くなります。

そのため、なるべく所得を低く申告して、税金を安く抑えたいという気持から、不動産投資を始める人もいるのです。

不動産投資によって損が出ている人の場合は、損した分の金額を赤字として計上できます。

そうして、サラリーマンのお給料などの収入から、赤字分を引いた金額に課税されることになります。

例えば、年収1000万円の人が、不動産投資で1年間に200万円損を出したとしたら、課税される所得は1000万円から損をした200万円を引いた800万円ということになります。

出費を経費として計上する

実際にどのようにして節税するのでしょうか?

不動産投資のためにかかった出費を「経費」として計上し、全体として赤字にすることで、かかる税金を安く抑えることができます。

経費として認められるものには以下のものがあります。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 賃貸管理代行手数料
  • 修繕費
  • 保険料
  • 減価償却費
  • 借入れの利子

これら、不動産経営にかかるお金を経費として計上することで、赤字として申告し、税金を減らすことができるというやりかたが、不動産経営による節税対策です。

減価償却費を上手に使う

建物の購入・建設費用については「減価償却費」を使います。

例えば、5000万円の建物を購入したとしましょう。この場合、建物には減価償却が適応できます。

一年でまとめて5000万円分の経費として計上するのではなく、5000万円を法廷耐用年数で割って、一年分の減価償却費を計算します。

そうすることで、毎年毎年、一定の金額が経費として出て行く計算になります。

例えば、不動産投資の家賃収入が30万円の場合、減価償却費が200万円なら、170万円分の赤字として計上できるということです。

サラリーマンをしている人ならば、お給料から、この170万円を引いた金額に課税されるということになります。お給料全てに課税されるよりも、税金は安く抑えられる計算です。

ただし、以前は定率法という方法を使って減価償却することができましたが、現在は、建物の原価償却に定率法は適用できなくなり、定額法のみとなりました。

定額法を使った場合、不動産投資による節税効果は低いと考える人もいます。

また、赤字になれば、たしかに節税にはなりますが、赤字にして計上するということは、実際に支出があるということでもあります。

税金分を得したつもりでいても、全体として支出のほうが多ければ、結果的には損をしてしまいます。

そのため、現在は、節税としてではなく、純粋に利益をあげるために不動産投資をする人が増えているようです。

相続税対策としての不動産投資

親や配偶者などが亡くなり、遺産を相続した場合には相続税がかかります。

このとき、現金で相続するよりも、不動産として相続したほうが、相続税が安くあがることがあります。

なぜそのような事になるかというと、現金と不動産では、資産としての扱われ方が少し違うからです。

現金で1000万円を相続した場合は、そのまま1000万円もらったという計算になりますから、その1000万円から控除額を引いた金額に相続税が課税されます。

現金の場合は、その時の価値、つまり、時価として計算をするということです。

そのため、1000万円相続すれば、資産として1000万円のプラスがあったということになります。

しかし、建物や土地はそうではありません。土地や建物は、評価額を使って計算します。

評価額とは、固定資産税を計算するときに使う、その不動産にどれくらいの価値があるかの指標となる金額の事で、各市町村が固定資産課税台帳などに登録をしています。

建物の場合は、実際に建設にかかった費用の50~60%ほどが評価額になることが多いです。例えば1000万円の建物を建てた場合、その建物の価値は500~600万円程度とみなされます。

また、その建物を賃貸として貸し出している場合は、そこからさらに、30%の控除が適用されます。

土地の場合は、土地の種別によって評価額の出し方は違いますが、購入金額の80%程度が評価額になります。

また、土地を賃貸として貸し出している場合は、「貸家建付評価」とされ、そこからさらに20%程度減額された金額が評価額になります。小規模宅地の特例もつければ、そこから、さらに50%評価額を減額できます。

例えば3000万円を土地1500万円、建物1500万円の不動産として相続した場合、以下のような計算になります。

  • 建物 1500万円×60%×30%=270万円
  • 土地 1500万円×80%×20%=240万円

実際には3000万円の相続をした場合でも、不動産にすることで、土地と建物で合わせて510万円の相続をしたということになります。

現金で相続すれば、もらった金額そのままの3000万円に対して課税されますが、不動産として相続し、賃貸として貸しだすことで510万円に対して相続税が課税されるということです。

このように、現金で相続するよりも、不動産投資として相続したほうが節税になるということから、相続税対策として不動産投資をする人がいるのです。

不動産投資で節税になる税金

不動産投資で節税できる税金には、どのようなものがあるでしょうか?

個人の場合

まずは個人の場合を見てみましょう。

所得税

個人の場合は、不動産投資をすることで、所得税が節税できます。

所得税は、自営業の場合は、収入から経費と所得控除を引いた残りの金額に課税されます。

サラリーマンの場合は、給与などの支給額から、非課税の手当てと所得控除を引いた、残りの金額に課税されます。

・自営の場合

課税対象の所得=収入-経費-所得控除

・サラリーマンの場合

課税対象の所得=収入-手当て(非課税のもの)-所得控除

サラリーマンであろうが自営業であろうが、課税対象の所得に対して税金がかかることになりますが、さらに不動産投資もしている場合は、不動産から得た利益もまた、課税対象になります。

不動産投資で得た所得の税金を計算する場合は、収入から経費を引いた残りを、所得として計上します。

このときに、収入よりも経費のほうが多ければ、赤字として計上でき、サラリーマンや自営業の所得から引く事が出来ます。

その結果、節税できるというわけです。

相続税

遺産を相続したときには、相続税がかかります。

不動産投資による相続税の節税のしくみは、前述しましたが、相続税の税率は以下になります。

  • 1000万円以下 税率10%
  • 3000万円以下 税率15%(控除額50万円)
  • 5000万円以下 税率20%(控除額200万円)
  • 1億円以下 税率30%(控除額700万円)
  • 2億円以下 税率40%(控除額1700万円)
  • 3億円以下 税率45%(控除額2700万円)
  • 6億円以下 税率50%(控除額4200万円)
  • 6億円超 税率55%(控除額7200万円)

例えば、9000万円を相続した場合は税率30%ですから、控除額を差し引いて計算すると、2490万円の相続税を取られます。

しかし、9000万円を土地4500万円、建物4500万円の不動産として相続し、賃貸物件として不動産投資すれば、

  • 建物 4500万円×60%×30%=810円
  • 土地 4500万円×80%×20%=720万円
  • 建物810円+土地720万円=1530万円

という計算になり、土地建物の合計1530万円に対して課税されることになります。

1530万円ですと、税率は15%になりますから、222万円の相続税を取られることになります。

9000万円を現金で相続すると2490万円の相続税がかかりますが、不動産投資物件として相続することで相続税は222万円まで節税できますから、だいぶお得になるということです。

今回は、分かりやすくこのような計算をしましたが、実際は、土地の評価額など、きちんと調べてから計算しなければいけません。

目安として参考にしていただければと思います。

(参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

住民税

住民税は、所得に応じて、お住まいの自治体から徴収される税金です。税率は、お住まいの地域によって違います。

住民税に対しても、所得に応じて課税される累進課税制が導入されていますから、所得が低ければ低いほど税率は低くなります。

不動産投資をしており、赤字で計上すれば、住民税も安くなり、節税になります。

法人の場合

法人が不動産投資で節税できるものはなんでしょうか?

所得税

こちらは、節税のための不動産投資とは少し違ったお話になるのですが、節税にちなんだ話ですので、ふれておきたいと思います。

不動産投資による収入が多い場合は、法人化をすることで、所得税を節税することが出来ます。

たとえば、所得が1800万円以上ある人は、所得税の税率が40%ですが、法人であれば、800万円以下の税率が20%、800万円超えの部分については22%の税率です。

また、不動産投資事業を法人化し、従業員として家族に給与を支払うという方法で、所得税を節税することも出来ます。

節税対策として始めた不動産投資で、思った以上に利益が出てしまった場合は、不動産投資の事業の法人化も視野に入れてみると良いかもしれません。法人化することで、節税が出来ます。

相続税

相続するさい、親が個人事業を行っている人の場合は、その事業を法人化すると相続税を節税できることがあります。

個人の財産ではなく、会社の財産として相続する形を取るのです。

例えば、父親が資産を持っている場合、生前にその資産で不動産投資をはじめ法人化しておいてもらい、死後、法人化された事業を相続します。

そうすることで、相続税を節税できます。

節税のために不動産投資を始めるときのリスク・デメリット

さて、このように、節税対策として、良いことづくめに見える不動産投資ですが、デメリットはあるのでしょうか?

良い面だけでなく、悪い面も見ていきましょう。

空室リスク

不動産投資につきものなのが、「空室リスク」です。

どんなに立派な建物を建てたとしても、借りる人がいなければ、当然のことながら家賃はもらえません。

不動産投資を始めるときは、空室の出ない工夫が必要です。

家賃変動リスク

不動産は家賃が変動する場合があります。

例えば、当初は家賃5万円で貸しだすことを前提に建物を建てたとしても、数年後には諸事情で家賃が3万5千円まで下がってしまう、ということもあるのです。

近所に新しい建物が出来たことで、投資物件の周りの環境が変わったり、不動産価値のトレンド自体が変化するなどが原因で、家賃が下落することもあります。

未来の事は誰にも分かりません。不動産投資には、家賃変動リスクがつき物であることも、不動産投資のデメリットの一つです。

売りたいときに売れないリスク

不動産投資を考えている人の中には、30年かけて減価償却をして、30年後にその建物を売却して利益を得ようと考えている人もいるかもしれません。

たしかに、不動産経営をしている30年間は赤字でも節税になりますし、30年経てば、不動産が手に入るし、その時、建物が必要なければ売ることも出来ます。

しかし、30年経った建物は、老朽化も進み、不動産としての価値は下がっています。

万が一、借り手や買い手が現れないとなると、修繕費や固定資産税がかかるだけの、お荷物物件にもなりかねません。

減価償却が終わって、不動産投資をやめたくなった時に、残った建物が本当に売れるかどうか、また、借り手はいるのかどうかも考えてみたほうが良さそうです。

経費がかかる

赤字として計上して節税を…というのが、不動産投資を使った節税方法の基本的な考え方です。

しかし、赤字になるということは、そもそも、経費がかかるということでもあります。

あえて赤字にして節税するよりは、不動産投資で利益を出す方向で、堅実に運営したほうがむしろ、経済的にはプラスになるかもしれません。

節税は出来ても、全体として赤字であれば、かえって損をしてしまいます。

節税だけに気を取られず、全体としてプラスになるかどうかは、じっくりと検討してみる必要がありそうです。

黒字になったら増税してしまう

節税のために始めた不動産投資であっても、まかりまちがって黒字になってしまうこともあります。

黒字になるのは良いことですが、その分、増税することになりますから、節税としては失敗ということになります。

赤字の場合は信用が下がる

赤字の場合は、税金は安く抑えられます。

しかし、事業には失敗しているということですから、社会的な信用は下がってしまいます。

そこまでして、節税したいのかは良く考えてみても良いかもしれません。

物価下落リスク

不動産を購入したときに比べて、建物価値は毎年毎年、下がって行きます。

メンテナンスなどしっかりすることや、価値の下がらない良い物件を選ぶ事で、物価下落リスクは抑えることはできますが、建物は、建てたときから価値が下がるものだということを覚えておきましょう。

不動産投資は結局のところ節税になる?

さて、このように、不動産投資を使った節税の、良い面とデメリットを見てきましたが、結局のところ、不動産投資は節税になるのでしょうか?

相続税対策を考えている人にとっては、不動産投資は、節税の方法として有効な手段だと思います。

現金で相続するのに比べて、相続税は安く済みますし、投資物件として成功すれば、家賃収入も得ることが出来るからです。

しかし、不動産投資には、様々なリスクがつき物ですから、投資として失敗しないように、事前にしっかりと勉強をしておく必要はありそうです。

サラリーマンは節税のために不動産投資をすべき?

サラリーマンが節税のために不動産投資をすることは、あまりオススメできないという意見が多いようです。

不動産投資をすれば、建物の代金を減価償却で毎年計上できますから、帳簿上は赤字になり節税になるかもしれません。しかしその分、経費がかかります。

建物を維持するには修繕費も必要ですし、投資物件の場合は空室リスクや物価下落リスクなど、様々なリスクを抱えることになります。

「なるべく節税を取られたくない…」という気持は人情としてはわかりますが、あまり節税に気を取られすぎると、全体として損をしてしまう、ということにもなりかねません。

税金は安く抑えられるかもしれませんが、かえって損をするようでは、元も子もない話です。

また、建物の減価償却の方法が、定額法のみになったこともあり、現在は、不動産投資を節税対策として行うというよりは、投資として成功させるつもりではじめる人のほうが多いようです。

「不動産投資をすると節税になる」といううたい文句で投資を薦められた人もいるかもしれませんが、不動産投資をするなら、投資として成功させ、利益をあげることを考えたほうが良いのかもしれません。

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