不動産投資

不動産投資における利回りの目安や計算方法は?都内や都市部での相場は?

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不動産投資における利回りの目安や計算方法は?都内や都市部での相場は?

不動産投資は、今やサラリーマンの方などの間でブームになっている風潮がありますが、利回りが高ければ良いのでしょうか?

今回は、不動産投資の利回りの内容を始め、利回りの計算方法、都内や都市部での不動産相場などについて徹底解説いたします。

本当に不動産投資の利回りが利益なのか?!こちらを見れば納得できますので、ぜひご覧ください!

不動産投資の利回りについて

始めて不動産投資をする人の中には、簡単にお金が儲かると考えている人もいますが、不動産物件によって利回りというものが違います。

こちらでは、不動産投資の利回りがどんなもので、利回りの目安が何%くらいなのか?

利回りが高ければ高い程良いのか?という所にスポットをあててみましょう。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資で最も重要なのが利回りではないでしょうか?

利回りが低ければ、不動産投資をしている意味もありません。

こちらでは、不動産投資の利回りを詳しくご紹介します。

不動産投資ではどれ位の利回りが目安?

不動産投資で利回りが良ければ利益も良いとお考えの方は多いです。

利回りと言っても、実は表面利回りとキャッシュフローの二つがあり、投資会社などが営業の時主に使うのが表面利回りになります。

表面利回りは、どれくらいの利益が予想されるかというもので、あくまで目安という事になります。

例えば、購入時の表面利回りは、一般的に8%から14%くらいが多いと言われています。

つまり、毎月100万円くらい不動産投資の収入があるとしたら、そのうちの8万円から14万円が利益になると考えてしまうのです。

ただし、これは、売り上げであって、この売上から税金などの諸費用や空室リスクを考えなくてはなりません。

そうなると実際、手元に入る金額は毎月2%から3%、100万円の不動産投資なら年間20万円から30万円の収入という事になるのです。

目安としては、表面利回り10%以上でキャッシュフローが3%なら良い不動産投資だと考えてください。

利回りが高ければ高い程良いのか?

不動産投資を始める方の中には、利回りを比較して決められる方も少なくないです。

そうなると、不動産投資の利回りがどれだけ高いかで利益がたくさんあるかどうかという事になります。

しかし、不動産投資は、良い時ばかりではありません。

空室リスクや天災などによる修繕、改修などがあることも少なくないのです。

不動産投資の利回りはあくまで目安と考え、その通りの収益が上がるとは思わない方が良いでしょう。

始めのうちは利回りを気にして不動産投資をする人が多いですが、長年、不動産投資を行っている人は、利回りをそれほど気にしないケースもあるのです。

不動産投資の手順と利回り計算方法

不動産投資をやってみたいという人は、年々増加していますが、どのようにすれば良いのか、手順が判らないという人も少なくありません。

こちらでは、不動産投資の手順を判りやすくご紹介します。

不動産投資の手順について

始めて、不動産投資をする人の中には、不動産投資セミナーなどに通ったり、専門学校で不動産投資の学習をしたりする人もいらっしゃいます。

しかし、不動産投資を始めるまでに、時間もお金もかなりかかる方法です。

手っ取り早いのは不動産投資会社に問い合わせてみることです。

近年では、不動産投資を紹介する専門サイトなどがありますので、そちらにアクセスしてみます。

こちらでは、予算やどのような不動産投資をしたいのか、全く知識が無くても相談でき、最適なアドバイスをもらえることが多いです。

次に相談しながら不動産投資商品を選び契約します。

賃貸物件などは契約して建築する場合もあるでしょう。

不動産投資をスタートしますが、例えば、賃貸の場合、管理会社に管理をお任せする場合もあります。

この場合、費用として、毎月管理費を払うのです。

家賃などとして不労所得が毎月入ってきますが、物件の改修や費用、税金などがかかるので利回りはそれほど大きくなりません。

不動産投資の手順は難しくありませんが、始める前は利回りはもちろん、費用などの計算も必要です。

簡単な利回りの計算方法

不動産投資の計算方法は次の3つがあります。

「表面利回り」

表面利回りは、一般的に使われる利回りです。

計算式は、

表面利回り=年間収入÷購入価格

になります。

不動産投資会社などは、この表面利回りを計算して投資を提案する事が多いです。

「実質利回り」

実質利回りは、売上収益から支出を差し引いて利回りを出す方法です。

実質利回り=(年間収入‐年間支出)÷購入価格

表面利回りに比べて、正確な収益が出る為、こちらが本物の利回りだという人がいます。

不動産投資を始めてみないと費用がどれ位かかるのか、判らない部分も多いですが、実質利回りは、費用や税金を差し引いた金額で利回りを出しているので、自分の所にどれ程の利益が期待できるのか判ります。

「想定利回り」

不動産投資会社などが、営業トークで使うのが想定利回りです。

全く新しい不動産投資物件の場合、それまでの蓄積データが無い為、想定で利回りをだすのです。

想定利回り=年間収入÷購入価格

不動産投資会社は、当然、契約をしてもらいたいので最高の利回りで説明する事も多々あります。

想定だと言う事を念頭に置いて投資会社を選んでください。

利回りと一言で言っても、不動産投資だと色々な計算方法があります。

不動産投資会社の話を鵜呑みにせず、自分でも利回り計算をしてみてください!

都内などの不動産投資利回り相場

現在、都内を中心に日本の不動産投資が世界から注目されています。

相場はどのようになっているのでしょうか?

こちらでは、都内の不動産投資利回り相場にスポットをあててご紹介します。

東京23区の不動産投資利回り

現在、日本の株価はバブル以来の好景気とされ、不動産投資も活発に行われています。

特に、日本の首都である東京でも23区内は、東京オリンピックの影響もあって不動産投資利回りが高くなっているのです。

一部のマスコミ報道によると、東京23区の不動産投資利回りは軒並み10%を超えているので、不動産投資を始めれば、お金持ちになれるという考えが広がっています。

確かに、東京23区内のマンション物件などの投資利回りはとても高いですが、どんな物件でも利回りが良いという訳ではありません。

新築で駅から近く、アクセスも便利な高僧マンションは利回りが高くても、23区内の古い町並みで、築年数が経っているようなマンションの利回りはそれなりなのです。

利回りだけで不動産投資を選ばす、予算内で確実に利益が出せるような、不動産投資が安全でしょう。

大都市部での不動産投資利回り

東京23区を除いて、軒並み関東は不動産投資利回りが高くなっています。

神奈川・千葉・埼玉の3県は、特に不動産投資が盛んに行われ利回りもよいです。

他にも、名古屋・大阪・福岡などの3大都市は、大きな駅があるエリアで不動産投資利回りが高くなっています。

土地の値段も高騰しているので、不動産投資として購入する事ができれば、かなりの利回りが期待できるのです。

利回りが良い不動産を購入しようとしたら、資金源がかなり必要となります。

不動産投資で利回りだけを追求すれば、リスクも大きくなるので、大都市部で不動産投資をお考えなら、慎重に行ってください。

地方都市では利回りが悪い場合も多い

東京、関東、日本3大都市以外の地方都市はどうでしょうか?

県庁所在地などがある、いわゆる地方都市でも人口密度が高い場所では、不動産投資をしても高い利回りが期待できます。

しかし、その他の地域は、残念ながら利回りが悪い所が多いのも現状です。

そのような地域で高い利回りでお客さんを集めようとしている不動産投資会社があったら、一旦、不動産投資物件を第三者から鑑定してもらって契約した方が良いでしょう。

一般的な不動産投資による利回りは、8%から14%ほどです。

地方都市だと、限りなく8%に近いと思ってよいでしょう。

よほど場所が良くなければ、14%ほどの利回りになることは珍しいので、不動産投資会社の利回り営業を鵜呑みにしないよう気を付けてください。

不動産投資と利回りの注意点

ご紹介したように、不動産投資物件は、利回りを計算する事によってある程度の試算ができます。

ただし、あくまで利回りは目安であり、確実な収益ではないのです。

不動産投資会社が営業の為に、自分たちの都合の良い数字を利回りにしているケースも見られます。

物件に対して利回りが高いと感じたら、営業トークだと考えた方が良い場合も多いのです。

特に都市部以外の地域では、不動産投資で失敗するケースも多くみられるので、契約する前に本当の価値はどれくらいで、利回りも良いのかどうか確かめることが注意点と言えます。

また、投資会社の営業の話しばかりではなく、自分でも不動産投資の利回りを計算してみると違いが判るでしょう。

不動産投資は大金が動きますから、きちんと精査してからの契約を心掛けてください。

まとめ

不動産投資の利回りは目安になるのでしょうか?

確かに、不動産投資の契約を行う時に、どれくらいの収益があり、利益が上がるかという事は大切です。

しかし、そこばかりに注目して購入してしまうと、後で失敗したという事にもなってしまいます。

目先の利回りよりも、本当にそれだけ価値のある投資なのか?ということに心を配ってみましょう。

不動産相場は現在右肩上がりですが、バブルの時もそうだったように、いつかは好景気から景気がダウンしてきます。

景気がダウンしても価値が下がらず、安定した利回りを得られるような不動産投資が理想的です。

理想的な不動産投資ばかりではありませんので、よく見極める力が必要になります。

不動産投資の知識をある程度知って、自分で利回りの計算ができるようになってから投資を始めた方が、安全ですし安心です。

大事な自分の試算を守る為にも、簡単に利回りだけで不動産投資を決めないようにしてください。

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