自分の家を購入する際に住宅ローンを借りられる人が多いですが、投資用の不動産を購入する時は、不動産投資ローンを借ります。
不動産投資ローンは、簡単に借りられるとお考えの方もいますが、収入や担保によっては、難しいケースの方が多いのです。
こちらでは、不動産投資ローンの内容はもちろん、金利や審査、借り換えのコツについて詳しく解説します。
記事の目次
不動産投資ローンについて
不動産投資ローンは、その名の通り、投資用の不動産購入の際に借りるローンとなります。
こちらでは、そもそも、不動産投資ローンとはどういうものか？住宅ローンとどのような点が違うのか？ローンを借りる銀行や審査基準についてご紹介します。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
そもそも不動産投資ローンとはどういうものでしょうか？
投資用不動産を欲しいとお考えになった時、キャッシュで購入できる人はほとんどいません。
多くの方が、銀行などに不動産投資ローンの申請をしてお金を借ります。
用途は、投資不動産購入に限られるのが不動産投資ローンです。
住宅ローンの場合、住宅の購入に限定されます。
多少多めに住宅ローンを借りて、引っ越し代などにあてる事もできますが、その他の費用には使えません。
つまり住宅ローンと不動産投資ローンが違う点は、使用用途が違うという事と、審査の基準、金利が違うという事です。
住宅ローンは個人の年収が基準になりますが、不動産投資ローンの場合、事業の採算性が取れるかどうかが重要になります。
不動産投資ローンの銀行
不動産投資ローンは、多くの銀行で取り扱っていますが、銀行によっては金利も違えば審査基準も異なります。
不動産投資を推奨しているような銀行では、ローンも借りやすくなっていますが、そうでない銀行の場合、審査基準が厳しくなかなか貸してくれない場合もあるのです。
また、初めて不動産投資ローンを借りようとした場合、実績が無い為、事業内容だけではなく、個人の収入も審査されます。
サラリーマンの方で不動産投資ローンが簡単に借りられると思っているなら、そうではない場合もあるのです。
手続きなどが面倒ではありますが、一つの銀行にこだわらなければ不動産投資ローンを借りられますので、複数の銀行にアプローチしてみてください。
不動産投資ローンの審査基準
不動産投資ローンで、重要になってくるのが審査基準です。
個々の場合で、案外簡単に借りられるような場合もありますし、そうでない場合もあります。
例えば、不動産投資ローンを組もうとされている方が、すでに不動産をいくつか所有している場合、その不動産を担保にすることができるので、不動産投資ローンを借りやすいです。
担保がしっかりしていれば、銀行は喜んでお金をかしてくれます。
逆に、サラリーマンなどで収入は年収だけ、しかも年収が低く、担保になる様な不動産等も無い場合、事業計画がどんなに魅力的でも不動産投資ローンを組めないことがあるのです。
いくらか、まとまった資金や預金を持っていないと不動産投資ローンを組むのは難しくなります。
住宅ローンに比べると不動産投資ローンは審査基準が厳しいのです。
不動産投資ローンの金利
不動産投資ローンの金利は、住宅ローンに比べるとかなり高いです。
住宅ローンは、固定金利と変動金利がありますが、国の政策などもあり低くなっています。
変動金利で変動金利だと0.4〜3％くらいの金利です。
不動産投資ローンの場合は、金利が低い場合でも2％、高い場合だと5％になります。
5千万円の不動産投資ローンを銀行から借りたとして、2％の金利が100万円、5％の金利が年間250万円です。
できるだけ安い金利の不動産投資ローンを借りないと、金利だけでかなりの金額になります。
不動産投資が成功するかどうかは、金利の低い不動産投資ローンを借りられるかどうかにかかってきますので、よく検討して借りるようにしてください。
金利相場を知ることが重要
不動産投資ローンの金利相場は、日々変化していますが、住宅ローンも同じくですが、月単位などでかなり高くなったりすることもあるのです。
また、不動産投資ローンの金利相場は、銀行によって異なります。
例えば、大手のメガバンクの場合、不動産投資ローンの金利相場は2％程です。
一方、地方銀行や信用金庫だと金利相場が5％という事も珍しくありません。
金利が低いメガバンクなどで不動産投資ローンを借りる場合、審査が厳しくなりますので、難しいようなら、少々金利は高くても信用金庫などで借りるようにすると良いです。
金利だけではなく商品概要を見る
不動産投資ローンは、銀行ごとに概要が異なります。
始めて不動産投資ローンを借りられる人は、金利ばかり見て概要を把握していない事も多いです。
金利は低いけど概要がちょっとという場合もありますので、しっかり比較しましょう。
不動産投資ローンの概要には次のような項目があります。（一例）
- 融資金額
- 融資期間
- 融資金利と種類
- 連帯保証人の有無
- 審査回答期限
- 団体信用生命保険料
- 対象エリア
不動産投資ローンでは、金利だけ気にしていると対象エリア外でお金は借りれないという事も起こります。
連帯保証人が不要の所もあれば、不動産を共有している人が連帯保証人になるなど銀行によっても違うのです。
更に、融資期限も１年以上20年未満もあれば、35年未満と長期のものもあるので、支払えるかどうかじっくり検討する必要があります。
どこの銀行から不動産投資ローンを借りるか迷っているなら、金利だけではなく概要を比較しましょう。
不動産投資ローンの借り換えのコツ
すでに不動産投資ローンを借りられている方の中には、不動産投資ローンの借り換えを検討している方もいるのではないでしょうか？
金利の所でご説明いたしましたが、不動産投資ローンの金利が高い場合、安い金利と比べると倍以上支払うことになります。
金利だけで数十万円から数百万円変わりますので借り換えも検討する価値があるでしょう。
しかし、不動産投資ローンを借り換えるなら、元々の不動産投資ローンを一括返済しなければなりません。
新たに借りる不動産投資ローンで一括返済できるだけのお金を借りられる事、それが借り換えの条件になります。
借り換えが成功すれば投資の利回りが飛躍的にアップしますし、大手銀行などから不動産投資ローンを借りれば、事業の信用力も上がるので一石二鳥です。
ただし、不動産投資ローンの借り換えは多少のリスクも伴います。
金利を変動金利にした場合、今の金利が大幅に上がる可能性もあるのです。
毎月の支払が増える事もある為、金利が下がったという実感が無い場合もあるでしょう。
不動産投資ローンを借り換えるコツとしては、毎月の支払い金額をきちんとシュミレーションできるかどうかがポイントになります。
前の支払の方が楽だったと感じる事が無いように、何度も計算し、複数の銀行の借り換えを検討してから実行した方が良いです。
まとめ
不動産投資ローンは、住宅ローンを借りるよりも実際の所、難しい面が多いです。
ただし、一度、借りる事ができ、投資も順調に利益がでるようになれば、次に不動産投資ローンを借りる場合かなり有利です。
将来的に不動産投資の規模を大きくしたいとお考えならば、不動産投資ローンを上手につかいましょう。
不動産投資ローンでは金利も重要ですが、毎月、きちんと支払えるかどうかが一番重要です。
支払えなければ、自己破産したり、不動産を担保として取り上げられたりすることがあるのです。
そうならない為にも、投資するにふさわしい不動産を購入しようとしているのか？投資で借りるお金の上限はいくらなのか？
不動産コンサルタントなどの専門家に相談してみるのも一つの方法です。
しっかりと毎月利益がでるような不動産を見つけて、不動産投資ローンが借りられるよう担保など準備をしておくとすんなり借りられます。