不動産投資

コインパーキング投資のやり方!土地なしでもできる?失敗のリスクは?

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コインパーキング投資のやり方!土地なしでもできる?失敗のリスクは?

不動産投資もいろいろありますが、コインパーキングが投資の対象になって、しかもなかなか利回りが良く、運営しやすいと評判になっているのをご存知でしたか?

その理由として、初期費用が他の不動産投資と比較して割安なこと、手間ひまがかからないこと、始めるにあたって専門的な知識が要らないことが挙げられます。

手軽に誰でもできる身近な不動産投資として注目されるコインパーキング投資について、

  • どのようにして始めるのか
  • どんな運営方法があるのか
  • 土地を所有せずに始める方法はあるのか

を探ってみました。

投資ですから、失敗のリスクもあります。それについても最後に触れていきたいと思います。

コインパーキング投資の魅力

コインパーキング経営と言うと、土地が売れるまでの間に所有者が行う一時的なものと思っている方も多いでしょう。

実際そういったケースもありますが、最近のコインパーキング運営はもっと積極的です。

駐車場にしたらニーズが高そうな空き地を見つけて、そこにコインパーキング場を設置運営し、収益を上げます。

初期費用がかからない

不動産投資と言うと、大きなお金が動くと思われがちですが、コインパーキング投資は比較的手軽であり、その割には安定した収益が期待できます。

ローンを組んで土地を購入する人もいますが、土地の所有者から借りる人もいます。

ローンを組むには審査やローン申し込みなど面倒な手続きがありますが、借りるなら負担も軽く、手続きも簡単です。

ほかの不動産投資と比べると、まとまった額の頭金が要らないのが魅力です。

手間ひまがかからない

コインパーキング場として開業するまでは、機材の設置などいくつかの準備がありますが、営業が始まってしまえば、あとは簡単なルーティーンワークで運営ができます。

しかも営業初日から早速売り上げが上がります。

自分で管理人をする場合は、管理と清掃と集金が主な仕事となります。

時間にすれば一日に1時間もかからないでしょう。これなら手間ひまもかかりませんし、他の仕事との兼業も可能です。

一ヶ所だけでなく、コインパーキング場を二つも三つも所有している人もいます。

中には、コインパーキング専業の投資家もいます。

専門的な知識が不要

ですから、実際にどんな人がコインパーキング投資を行っているかと言うとサラリーマンや主婦だったりします。つまり副業としての不動産投資ですね。

コインパーキング場の機材の選択や設置については、様々な情報を収集して検討を重ねていきます。

いろいろな企業が参入しているのでコインパーキング場のための機材は種類が豊富で、選択肢はけっこうあります。

選ぶ段階でも、特に専門的な知識はありません。

機材を決めたら、あとは業者さんが設置してくれます。設置工事費込みで見積もりを出してもらいましょう。

リターンはどのぐらい?

どのぐらい利益が上げられるかは、稼働率と料金設定で決まります。

コインパーキングの平均的な稼働率は50%です。立地が良ければ70%も期待できます。

土地代がかからないと利益率が高くなりますが、コインパーキング投資は、土地を借りて行うことが多いです。

ですから経費として土地代がどうしてもかかってしまいます。

逆に考えると、自分で立地条件の良い場所を選ぶことができるのですから、かえって良いとも言えます。

多くの利用者が見込める、収益性の高そうな土地を利用するのがポイントです。

料金は、稼働率を考慮して、自分が目指しているリターンに届くような数字を設定することになります。

もちろん、近隣のコインパーキングの料金を参考にして、相場感をつかんで検討します。

あるコインパーキングオーナーの話では、「敷金などを含めて設備などにかかった初期費用で300万円ぐらい」だそうです。

不動産投資と考えると、安い投資です。

初期投資を回収し、土地代を払いながら収益が上げ、目標とする利回りを確保できそうな料金を設定します。

土地なしでもコインパーキング経営はできる

このように、コインパーキング投資は、土地オーナーでなくてもできます。

土地全部を、あるいは土地の一部を借りて行っている人もいます。

賃貸する

ひとつは、空いている土地を大家さんから借りて、コインパーキング場にする方法です。

大家さんに毎月土地の賃料を払うことになるので、これが経費としてかかってきます。

月極を活用

月極駐車場は一か月単位の契約で、車一台分ずつ借りるものです。

そこを自分が何台分か借りて、コインパーキングとして人に貸し出すという手法もあります。

自主運営とも呼ばれ、車をロックするためのフラップ板という機械を地面に設置し、精算機械を準備するだけなので、お手軽です。

大家さんの理解が必要ですが、空いている月極駐車場を数台分借りるので、一般的には大家さんは喜んでくれます。

立地条件が左右、場所の選び方

高い利回りを実現するために大切なのは、稼働率です。高い稼働率を実現するために、土地を選ぶ際には立地にこだわりましょう。

例えば、比較的短時間の利用者が多そうなところです。

商業施設、娯楽施設、商店街の近くなどがもっともお勧めです。

路上駐車をしている車が多い地区なども狙い目です。

昼間と夜間、平日と土日など、時間帯別の交通量なども把握しておきましょう。

また、広さについてですが、車が25台以上駐車できるような広めのコインパーキングは、ゲート式が向いています。

それ以下だとフラップ式がお勧めとなります。25台前後が分かれ目と覚えておきましょう。

コインパーキング運営までのやり方

投資する土地が決まったら、次はコインパーキング場として利用するための機材や設備の準備です。

初期の設備投資

まずはコインパーキング場を設置します。必要なものは

  • 車をロックする機械
  • 料金を精算する機械
  • 夜間の照明
  • 利用案内や夜間は静かに利用することを促す看板など

24時間営業を考えると、場内の照明が必要です。

夜でも明るい場内にすることで、暗くなってからも使いやすくなり、夜間の利用者を増やすことが期待できます。

なかには自動販売機も設置するところもあるようです。確かに駐車場では良く自販機を見かけますね。

車をロックする機械は、フラップ式ロック板の場合1台20~40万円が相場のようです。

ある企業のサイトには次のような価格が掲載されていました。フラップ式ロック板10台の場合です。

  • 機材費概算:270万円~
  • 工事費概算:90万円~

合わせると10台で360万円~になります。

別な会社はロック板5台と精算機と看板で100万円前後でした。

このように会社によってばらつきがあるようですし、設置台数や設置場所など条件にも左右されるようです。

販売だけでなくレンタルを行っている会社もあります。

また、安価で入手したい方のために、中古でも販売されています。

通常の管理業務は?

コインパーキングの主な管理業務は、見回りと集金と清掃です。精算機のロール紙の交換などもたまに発生します。

現地まで距離があるなど、自分で毎日やるのが難しい人は、不動産屋さんに業務を委託する、アルバイトを雇うなどしています。

また、コインパーキング用の機材の販売会社の中には、管理業務も含めて請け負ってくれるところもあります。

緊急時も想定する

コインパーキングは基本24時間営業ですから、夜など人通りや交通量が少ない時間帯にトラブルが起きたらどうするかも想定しておかなくてはいけません。

自宅に近い場所ならとにかく、そうでない場合もあるでしょう。

そんなときには、管理会社や警備会社と契約してはどうでしょうか?

「駐車場管理業務」を行っている警備会社や建物管理会社はけっこうあります。

普段の管理業務は自分が行っていたとしても、実際に一人で24時間体制の管理するのは現実的ではありません。

夜間の緊急時だけ駆けつけてもらうよう委託しても良いと思います。

コインパーキング投資のリスクは?

ここまで調べておけば、コインパーキング投資もなかなかうまく行きそうな予感があふれます。

でも投資ですから失敗するリスクも見過ごすわけにはいきません。

失敗したケースを二つ挙げておきます。

失敗したケース1

立地の良い場所を確保できたおかげで、営業開始から良い感じで運んでいました。

ところがそれを見た大手が近くに進出してきてしまいました。

大手は安い料金設定で、結局は客の奪い合いとなり、こちらも料金を下げざるを得なくなりました。

失敗したケース2

コインパーキング運営を行っている会社の魅力的な提案をうのみにして、立地条件が良い土地を仕入れました。

しかし結局、利用者が少ないために赤字になってしまいました。

その理由は、単純です。料金が高いからです。

コインパーキング運営会社の提案は、売り上げも利回りも高かったので、オーナーとしては良い提案だと思いました。

結果的に料金が高いため採算が取れず、運営会社の言葉に乗せられたと感じています。

まとめ

不動産投資とは言え、コインパーキング経営なら、自分にも手軽に始められそうです。

例えば、料金設定を昼20分で200円、夜は1時間100円とし稼働率50%なら、一台あたりの一ヶ月の売上は126,000円です。

経費がどのぐらいかかるかにもよりますが、やり方によってはとても良い投資になります。

成功のカギは、立地条件です。

昼も夜も、平日も土日も多くの人に利用してもらえそうな場所を見つけてみましょう。

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