都市や少し田舎のほうに土地や建物を持っていて、有効活用できる方法はないかなと思っている方がいると思います。
駐車場、遊休地、土地を貸すなど色々な方法が考えられますが、手続きが複雑になります。
しかし、アパート･マンション経営は簡単にすることができます。誰でも簡単にできるのですが、全員が成功するかといいますとなかには、失敗してしまう方もおられます。
全くの初心者が不動産会社に相談に行きますとメリットを強調されますが、デメリットも知っておくべきです。
今回は、アパート･マンション経営のメリットとデメリットを解説していきます。
記事の目次
アパート･マンション経営の違い
アパート経営とマンション経営は何が違うのでしょうか。呼び名が違うだけなのでしょうか。
実は経営方法が大きく違います。アパート経営とマンション経営の違いを説明していきましょう。
・アパート経営
1棟を取り扱う経営になります。たくさんの部屋があり、全ての部屋を貸すことができれば、よい収入になります。
アパート経営している人のなかには、2棟、3棟など複数の建物を所有していて億単位で収入がある方もいます。
・マンション経営
あるマンションの一部屋を購入して、貸す形の経営方法になります。
一部屋貸して安定してきたら、二部屋目、三部屋目と増やしていく方法があります。
最終的にいろいろなマンションに色々な部屋を所有している形になります。
同じような経営の感じですが、棟ごと持っているかと一部屋ずつ持っているかの違いです。
収入の面では、棟ごと持っている方がたくさんの収入があるように感じます。しかし、メンテナンス費用もたくさんの費用がかかります。
アパート･マンション経営のメリット
アパート･マンション経営のメリットは何があるでしょう。
メリットとしては、5つほどあります。
手軽に始められる
まず、アパート･マンション経営は、手軽に始められることがあげられます。
購入には、銀行の融資が受けられ返済は家賃収入から行うことができます。
最初の返済は、入居者が決まるまで自己資金が必要になります。
入居者が増え始めますとどんどん収入が増えて、返済してもお金が余るようになってきます。
長期的な収入
アパート･マンション経営は、長期的な収入が確保できる可能性があります。
大家として健全な経営ができれば、毎月安定した収入が確保できます。
老後の心配もなしで生活できることでしょう。
生命保険代わりになる
アパートやマンションを購入する場合、住宅ローンを組んで団体信用生命保険に入りますので、所有者に万が一があった場合でも残った家族にローンが残りません。
さらに残された家族が、アパート、マンションを相続して経営するのもいいですし、アパート、マンションを売却することでお金を残す方法もとることができます。
経済に左右されない
家賃収入は、毎月入ってきますので経済が悪くなってもよくなってもほぼ影響はありません。
人が生活するためには、必ず家が必要になります。
家が必要ですので、必ず入居者が入ってきます。
貸す部屋をしっかりと管理していれば空き室になることは、ほぼありません。
節税対策になる
アパート･マンション経営をしていますと節税対策になります。
どのような税金かといいますと固定資産税、都市計画税、相続税、所得税、住民税が対象となります。
・固定資産税と都市計画税
アパート･マンション経営は、住宅を貸していることになっています。
持っている土地を駐車場や遊休地にしているよりも固定資産税で6分の1になり、都市計画税は200平方メートルまで3分の1になって、税金が軽減されます。
・相続税
相続税は、相続財産の評価額から基礎控除額を引いた金額に税金がかかることになります。
相続財産の評価額が低ければ、支払う税金の金額は、少なくなります。
宅地として使われている場所の評価額は、更地に比べても大きく土地の評価が下がります。
土地の評価額が2段階に分かれており、アパートやマンションは貸家建付地で評価され更地の8割程度の評価額になります。
さらに小規模宅地等の特例が認められ、評価額が5割程度になります。
建物も評価が下がり、最大で7割低くなります。かなり少ない税金で済みます。
・所得税、住民税
初年度は、ほぼ赤字になります。初期の投資金額が大きいですので、１年目は税金が少し返ってくる感じです
さらに毎月毎月支出扱いする原価償却費というものがあります。
毎年アパート･マンションの評価額は、年々下がっていくことになります。
年々評価額が下がった分が経費として認めてられています。
家賃収入から減価償却費を引いた分に所得税、住民税がかかってきます。
かなり、税金は安くなります。
メリットをおおざっぱに言いますとお金がかからず始められ、節税ができお金を将来にわたって残すことができることです。
アパート･マンション経営のデメリット
アパート･マンション経営にデメリットは、あるのでしょうか。
実は、デメリットもあります。
空き室がでる
空き室がでるというデメリットがあります。
多分これがアパート･マンション経営にとって１番大きなデメリットと考えられます。
空き室になってしまいますと全く家賃収入が入ってきません。
銀行に融資を受けている場合、返済も身を切ってしなければ、いけなくなります。
建物が古くなる
建物が年々古くなってきます。古くなってきますと入居者が増えずに空き室が増えてしまう原因になります。
当然メンテナンスの費用もかかってきます。
メンテナンスの費用も考えないといけません。
家賃の未払い
全員が毎月毎月しっかり、家賃を払ってくれるとは限りません。
仕事を失って遅れてしまう方や夜逃げする方もいるかもしれません。
未払いに対しても覚悟が必要となります。
災害に備えが必要
災害の備えが必要になります。
火災や地震など自然災害が起こった場合建物が焼失したり、倒壊したりする可能性あります。
保険に入っておく必要があります。こちらも費用がかかります。
銀行の金利の上昇
ローンや融資で経営していますので、金利の上昇によって家賃収入でまかなえない可能性もあります。
毎月の返済額が家賃収入を上回ってしまう場合があり、身を切ることも必要になってきます。
売却のリスクがある
急に手元に現金が必要になった場合、すぐに売却できない可能性があります。
すぐに売却できたとしても希望の金額で売却できるとは限りません。
大変安い金額で売れてしまう場合もあります。
デメリットは以上になりますが、空き室がでるのと建物の老朽化は防げないものになっています。
何ヶ月かに１回は、メンテナンスの費用が必要になります。
まとめ
いかがでしょう。
アパート･マンション経営を考えている方は、メリットだけでなくデメリットも考えて行動しないといけません。
１棟持っているから、１部屋余っているからで始めてしまいますとこんなはずではなかったと後悔することになってしまいます。
メリットとデメリットを考えてメリットの方が大きいと分かれば、不動産会社等と相談しながら経営をしていきましょう。
経営するのもまかせっきりにせず、定期的に連絡を取り合い状況を確認しましょう。
アパート･マンション経営する方と不動産管理会社と二人三脚で経営をしていきましょう。