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ローンが残っている家を売るには?買い替えのための具体的手順を超解説!

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ローンが残っている家を売るには?買い替えのための具体的手順を超解説!

長い間同じ家に住んでいますと何かと不満がでてきます。その場合どのような手を考えるでしょうか。

家のリフォーム、家の買い替え、現状で我慢という選択肢があります。

家のリフォームは結構な金額が、かかってしまいます。さらにリフォームしても全体の面積は変わりませんので、広くなることはありません。

現状で我慢は、非常に苦痛で何年か経つと我慢ができなくなってくる可能性が高くなります。

だから、家の買い替えが1番いい方法かもしれません。

今回は、ローンが残っている家を売る方法と買い替えのための具体的な手順を紹介していきます。

ローン中の家は売れる?

ローン中の家は売れるのでしょうか。

実は、家を買い替えるほとんどの方が住宅ローンを残したまま売却しています。

どのようにローンが残っている家を売るのでしょうか。

ローンが残っている家を売る方法

ローンが残っている家を売るためには、売る家の値段と買う家の値段を調べて置かないといけません。

さらにローンで家を売るための条件もあります。

ローン中の家を売るための条件

ローン中の家を売るための条件は、売却する前または、売却したあとローンが完済できなければいけません。

当然売却した代金をローンにまわしてもかまいません。

なぜ、ローンを完済しないといけないのでしょうか。

ローンを完済しますと抵当権を銀行がはずします。抵当権とは、家を買った人がローンを払えなくなった場合、家を競売にかけてローンを強制的に回収するための権利の事です。

抵当権をはずさないと次に家を買った人が、住んでいるのに突然退去しなければならなくなり、非常に困ってしまいます。

家をローンで買って、何年も住んでいますと家の価格はどうしても下がってきます。

ローンを完済するためになるべく高く今住んでいる家を高く売ることが必要となってきます。

家が高く売れてもローンの残高に達しない場合は、貯金を崩してでも支払わないといけなくなります。

家を売るためにかかる費用

家を売る時にも、意外といろいろな費用がかかってきます。

物の販売のように売る買うだけではなく、色々な経費がかかってきます。どのような費用があるのでしょうか。

・収入印紙代

おおよそ5000円から30000円です。売却価格によって変わります。

・抵当権抹消登記費用

住宅ローンを支払って抵当権をはずす手続きにかかる費用です。

こちらは1000円ですみます。

・司法書士の費用

抵当権の抹消登記は、司法書士にやってもらいます。

この費用が、10000円ほどかかります。

・繰上げ返済手数料

住宅ローンを支払っている金融機関に支払います。

一定額の金融機関、一定率の金融機関、無料の金融機関とありますが、金融機関によって違いますので調べておくほうがいいでしょう。

・仲介手数料

不動産会社に支払うお金になります。売却価格によって変わります。

400万円以上で売れますと金額×3%+6万円に設定されています。

以上が家を売るときにかかる経費です。

さらに忘れてはいけないのが譲渡所得税になります。

家を売った場合、国に税金を納めないといけません。

税金は、所得税と住民税両方かかります。

売却金額が、現在の家の価値を超えていますと税金がかかってきます。

しかし、支払うのが翌年であること、さらに家を売る場合3000万円の控除が認められていますのでほとんど税金はないと思ってもかまいません。

家を買うための費用

家を買うときも家の代金以外に必要な費用があります。

代金も多額の金額がかかりますが、費用も思ったよりもかかります。

どのような費用がかかるのでしょう。

・収入印紙代

売買契約の収入印紙にかかるものです。

おおよそ5000円から30000円です。

・登記費用

建物評価額の0.2%から2%と土地評価額の2%です。

・司法書士手数料

登記を司法書士にやってもらいますので、150000円から250000円必要になります。

これは、司法書士によって違います。

安いところみつけるといいですが、指定がなければ銀行か不動産業者の手配する司法書士になります。

この場合は少し高くつきます。

・住宅ローン関係

新しい家を買い替えた場合、もう1度ローンの組みなおしをしますので、ローンに関する費用がかかります。

印紙代、住宅ローン保障料、事務手数料、火災保険、地震保険、団体生命保険等が含まれます。

・税金

家を買った場合にも、税金がかかります。

不動産取得税、固定資産税、都市計画税を支払います。

・引越し費用

売却する家から買い替えた家に引越しするための費用になります。

・仲介手数料

中古の物件で家を買うときに発生します。

新築物件ではかかりません。

以上が家を買うときにかかる費用になります。

家の代金以外にたくさん支払うものがあることがわかります。

家の買い替えのための具体的手順は?

どのようにすれば、無駄な経費を発生させずにお得に家を買い替えることができるのでしょうか。

1. 全体の流れとしっかりと把握する

まず、流れを把握しましょう。

手当たり次第に動いていますと必要のない経費を支払う羽目になることが多いです。

「売り」と「買い」を同時にしないといけませんので、全体の流れをつかみましょう。

2. 予算を決める

買い替える家の予算を決めます。

まず、いくらぐらいで売却できるのかを知りましょう。

不動産業者に頼めば、だいたいの価格は出してくれます。

その価格をみて家を決めていきます。新築にするのか、中古の家にするのかを決めましょう。

3. 経費と税金を計算して予算計画を立てる

売却できる金額が分かれば、その売却金額に応じた経費と税金を計算して予算計画を立てましょう。

さらにある程度買い替える家が決まっている場合は、購入するときの経費と税金を計算して購入できるかどうかを考えてください。

4. 相場、事情、希望条件を検討する

家の相場、事情、希望条件をしっかりと考えることが重要となります。

相場はあくまでも参考程度にしておいて、事情をメインに考えましょう。

子供がいる家庭では、子供のことを優先的に考えて行動するようにしましょう。

5. 売りと買いは、先に売りに出しましょう

住宅ローンが残っていますので、売りに出すほうを先にしましょう。

家がすぐに売れたとしても、売買契約をしない限りすぐに出て行く必要はありません。

しかし、買う場合は、すぐに手付金を納めないと違う人に取られてしまう可能性があるので、スピード勝負になります。

不動産屋さんに売る、買うの両方を頼むといいかもしれません。先に家を購入して家が売れてなければ、ローンを両方払うことになってしまいます。

ローンが2つある状態になってしまい、大変金銭的に辛い思いをすることになってしまいます。

そうならないために不動産屋さんに両方を頼むと調整してくれることがあります。

逆に家が先に売れてしまい、まだ家が決まっていない場合もあり得ます。

その場合は、家にいることができなくなってしまいますので、引越しをしないといけません。

さらに家の買い替えが決まった後、また引越ししないといけませんので、2度引越し費用がかかることになります。もったいないですよね。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

色々な理由で家を買い替えると思いますが、しっかりと計画をねってから買い替えをするようにしましょう。

家を売る時も、買う時も結構な額の経費がかかってしまいます。

その経費を少しでも少なくなるように売ると買うを同時進行で進めていきましょう。

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