不動産を売りたいと考えて情報収集を始めたとき、専門用語だらけでびっくり、頭ぐったり、なんて経験ありませんか？
不動産はその資産価値を守るため、法律や規則が数多くあります。
すべてを理解するのは私たち一般人には困難ですが、売却するために必要最低限の知識は身につけておきたいですよね。
ここでは売却のための基本中の基本、不動産業者を選ぶときに知っておきたい媒介契約の仕組みや、それぞれの特徴を解説していきます。
そもそも媒介契約ってなに？
不動産を売却しようとするとき、個人で買い手を見つけることは難しいので通常、不動産会社に間に入ってもらうことを媒介といいます。
媒介は別名、仲介といいますがこちらのほうが聞きなじみがあるかもしれませんね。
この時あなたと不動産会社が結ぶ契約のことを、媒介契約と呼びます。
媒介契約の種類
媒介契約には
- 「一般媒介」
- 「専任媒介」
- 「専属専任媒介」
の3種類があります。
それぞれの特徴を見ていきましょう。
一般媒介の特徴 －売り手（あなた）側－
媒介契約を、何社と結んでもかまいません。
その代わり、依頼した不動産会社の社名を明示する必要があります。
明示していない不動産会社の仲介で成約した場合は、他の不動産会社の営業にかかった費用を支払う義務があります。
あなた自身が買い手を見つけた場合でも成約できます。
契約期間は無制限ですが、行政の指導では3か月となっているので、ほとんどが3か月を契約期間としています。
一般媒介の特徴 －不動産会社側－
売り手への状況報告の義務はありません。
それぞれの不動産会社の判断に任せられます。
指定流通機構「レインズ」への登録は、あなたの依頼があれば行います（義務なし）。
指定流通機構「レインズ」とは？不動産物件情報の登録と提供を行うシステムのことです。
国土交通省から指定を受けた、不動産流通機構が運営していて、不動産取引の透明性を確保し、適正・円滑・迅速に行われることを目的としています。
専任媒介の特徴 －売り手（あなた）側－
媒介契約を結べるのは一社だけです。
契約を結んだ不動産会社以外で成約した場合、違約金が発生します。
売り手（あなた）が自分で買い手を見つけた場合、不動産会社が営業にかかった費用を支払うことになります。
契約期間は拘束力が強いため、3か月以内となります。
万が一売れ残った場合、3か月後に再度契約を締結する必要があります。
専任媒介の特徴 －不動産会社側－
売り手への報告義務があります。頻度は2週間に1回以上です。
契約締結日から7日以内に、指定流通機構「レインズ」へ登録する義務があります。
専属専任媒介の特徴 －売り手（あなた）側－
売価黄契約を結べるのは一社だけです。
契約を結んだ不動産会社以外で成約した場合、違約金が発生します。
売り手（あなた）が自分で買い手を見つけた場合も、違約金が発生します。
なぜなら、契約した不動産会社を必ず通すことが義務付けられているためです。
契約期間は拘束力が強いため、3か月以内となります。
万が一売れ残った場合、3か月後に再度契約を締結する必要があります
専属専任媒介の特徴 －不動産会社側－
売り手への報告義務があります。頻度は1週間に1回以上です。
契約締結日から5日以内に、指定流通機構「レインズ」へ登録する義務があります。
自由度を表すと、次の通りになります。
売買の自由度一般媒介 ＞ 専任媒介 ＞ 専属専任媒介
各媒介契約ごとのメリット・デメリット
一般媒介の場合
メリット
- 複数の不動産会社に依頼できるので、幅広い買い手を集めることができます。
- 契約した不動産会社同士に競争意識が芽生え、営業努力をしてくれます。理由としては、成約できた会社だけが、仲介手数料をもらえるからです。
- レインズへの登録義務がないので、売買を公にしたくない場合有効です。
デメリット
- 状況報告の義務がないので、現状が把握しづらい。
- 他社競合になるため、自社で成約する見込みが薄い物件（人気エリア外）などでは不動産会社が積極的な広告活動をしない恐れがある。
- レインズへの登録義務がないので、物件情報が広がらない場合も。
専任媒介の場合
メリット
- 2週間に1回以上の報告義務があるので、現状を把握、相談しやすい。
- 成約できれば確実に不動産会社の利益になるので、積極的な営業活動をしてもらえる。
デメリット
- 1社のみに任せることになるので、不動産会社選びが重要になる。ポイントとしてては、あなたの物件の売却に強い不動産会社を選ぶこと。
- 自社の利益にしたいため、広告を見た買い手が、他社経由で購入希望を出しても、勝手に断る業者がいる。なぜなら、他社が間に入ると仲介手数料が折半になることが多いためです。残念ながら、あなた側にこの情報が伝わることはありません。
専属専任媒介の場合
・成約できれば確実に不動産会社の利益になるので、積極的な営業活動をしてもらえる。
・1社のみに任せることになるので、不動産会社選びが重要になる。
→あなたの物件の売却に強い不動産会社を選ぶこと。・自社の利益にしたいため、広告を見た買い手が、他社経由で購入希望を出しても、勝手に断る業者がいる。→他社が間に入ると仲介手数料が折半になることが多いためです。
残念ながら、あなた側にこの情報が伝わることはありません。
どの媒介業者を選べばいい？シーン別おすすめ業者
ここまでそれぞれの特徴やメリット・デメリットを見てきましたが、では実際どこにお願いするのが一番いいのでしょうか。
それはあなたが売却したい不動産の種類や立地、状況などによって変わってきます。
一般的には次のようになります。
【状況別おすすめ一覧】一般媒介・専属専任媒介・専任媒介
| 一般媒介 | 専属専任媒介・専任媒介 | |
| 人気エリア・希少物件 | ◎ | |
| 売却を急いでいる | ◎ | ◎ |
| 近所・知人に知られたくない | ◎ | |
| 希望の値段で売却したい | ◎ | |
| 売れにくい物件 | ◎ |
人気エリア、希少な物件
最近注目されているエリアの土地、ここ数年高値で取引されているエリアで、
めったに売りが出ない物件など、人気物件や希少な物件を持っている場合は一般媒介がおすすめです。
契約した不動産会社それぞれが「注目物件！」として大々的に広告展開してくれる可能性が高いですし、自社で契約してもらおうと営業に力を入れてくれるからです。
売却を急いでいる場合
高く売れることよりも、早く売れることを希望しているのなら、一般媒介で多くの不動産会社に営業活動をしてもらうことで時間短縮につながります。
安さで買い手を呼び込むことができるので、不動産会社も積極的に売却に動いてくれるからです。
ただし、売れなかった場合「自社で買い取ります」など、保証を付けた契約をしてくれるのであれば専任媒介もおすすめです。
近所・知人に知られたくない
この場合は一般媒介しか選択肢がありません。
専任媒介、専属専任媒介はレインズへの登録義務があるからです。
一般媒介で登録を拒否すれば、勝手に情報が掲載されることはありません。
希望の値段で売却したい
特に人気の物件という訳ではないけれど、あなたの中で売りたい値段が決まっていて、また売却を急いでいないときは専任・専属専任媒介を選びましょう。
一般媒介では利益になりにくい物件を嫌う傾向があるので、
- 「急がない」
- 「値段は下げない」
と最初から分かっている場合は、信頼できる1社とじっくり相談できる専任・専属専任売却が向いています。
売れにくい物件
訳アリの物件や不便な場所の物件などは、迷わず専任・専属媒介を選択してください。
先ほどお伝えした通り、条件が難しくなるにつれ一般媒介では営業や広告に力を入れてもらえないため、売却が厳しくなります。
この場合はそのエリアに強い、売却実績がある、など強みを持つ不動産会社と専任・専属専任媒介を結ぶのが大切になります。
信用できる不動産会社、担当者に出会おう
これまで3つの契約の違いを見てきましたが、「最終的にその不動産会社に決めた理由は何ですか？」という質問をしたとき、
- 「担当者がとても親切だった」
- 「小さい不動産会社だったから不安だったけど、相談だけのつもりで行ってみたらアットホームな雰囲気が気に入り、そのままお願いしてしまった」
など、人柄を挙げる声が多かったのも事実です。
やっぱり大切な資産を預けるとなると、信頼関係が一番だというのも納得です。
契約方法にはどれもメリット・デメリットがあります。
もし悩んだときは、「一番安心できるのはどこか」を考えるのも一つの手です。
短くても数か月、急がない場合はもっと長い付き合いになる相手です。
お互い満足のいく取り引きになるよう、信頼できる不動産会社を選んでくださいね。