共有持分の不動産を持っている場合、所有者の中には売却を検討されている方も多いです。
不動産は、持っているだけで税金がかかりますので、売却をしたいと思った時、どのような方法で売ることができるのでしょうか？
今回は、
- 共有持分の不動産をどうやったら売却する事ができるか？
- 税金はどうなっているのか？
にスポットをあてて徹底解説いたします。
記事の目次
共有持分について
不動産の所有権には色々な形がありますが、その中の一つが不動産の共有持分です。
共有持分とは、どのような不動産に対する権利なのでしょうか？
こちらでは、共有持分の内容や売却する事ができるのか？共有持分の決め方についてご紹介します。
不動産の共有持分とは？
不動産には、土地や建物などがありますが、全ての不動産を1人の人が所有しているとは限りません。
例えば、2世帯住宅など親子で共有者になることもあれば、相続でいきなり共有持分を持つ場合もあるのです。
また、不動産を購入する際に、最初から共有で購入することもあります。
このような共有持分がある不動産は、それぞれの共有持分の権利と義務を共有者が保有しています。
売却する場合は、全部売るのか？単独で売却するのかによって内容も違うのです。
単独で共有持分を売却する事はできるのか？
不動産の共有持分がある場合、自分の共有持分だけ売却する事は可能なのでしょうか？
不動産の共有持分は不動産を全部売却する場合、共有者全員の同意がないとできません。
つまり、他の共有者に何も相談せず、共有持分を全部売却する事ができないのです。
ただし、自分の共有持分だけなら他の共有者の許可なしに売却が可能になります。
また、共有持分の土地などを持っている場合、他の方法で売却する事もできるので、共有持分だから売れないということではありません。
共有持分の決め方
そもそも、共有持分はどのようにして決められるのでしょうか？
例えば、別荘地に別荘を共同で購入する場合、同じ金額ずつ出資すれば、3人の場合3分の1ずつ権利が発生します。
つまり、共有持分が3分の1となるわけです。
しかし、不動産によっては共有持分が必ず等しくなるわけではありません。
土地を持っていた人が無くなり、妻と子供が2人いた場合、妻が2分の1、子供が4分の1と相続割合が決まっています。
夫婦でも、夫が多く出資していれば、共同名義でも割合が大きくなるのです。
このように、それぞれのケースによって共有持分の割合が異なってきます。
売却をお考えならば、自分の共有持分がどれくらいの割合なのか確認しておいてください。
共有持分はほとんどが共有者同士で売り買いされる
共有持分のある不動産は、その特殊性から共有者同士で売り買いされる事がほとんどです。
共有者は、夫婦だったり、親子だったり、友達や家族などになることが多いので、赤の他人に共有持分を売るより、家族などで話し合って売却した方がスムーズに進むからです。
しかし、何らかの事情で共有持分を専門の不動産業者などに売却する事もあります。
共有持分を多く取り扱っている不動産業者がありますので、そのような業者ならスムーズに売却も行えるのです。
自分の共有持分ならば、相談なしで売却可能になります。
共有持分を売却する方法
土地を複数人で共有している場合、その土地を全て売却するには共有持分を持っている人全員が同意しないといけません。
自分の共有持分だけならば、同意なしでも売却することができます。
こちらでは、同意がある時と無い時のパターンをご紹介します。
同意がある時と無い時では、どのような点が違うのでしょうか？
全部の不動産を売る場合と単独の共有持分だけ売る場合で売却額も違いますので参考にしてください。
共有者全員が同意して全部売却する場合
例えば、共有持分の売却を他の共有者全員が同意する事もあります。
多くの場合は、この時点で、土地や建物など不動産を全て売却後に、持ち分割合で売却金額を分ける事が多いです。
このようなケースだと、共有者同士が揉める事も無く、円満に売却する事ができます。
また、売却額も自分の共有持分だけを売る時より高くなります。
どうしてかというと、その不動産を買う人は、共有持分を持つより、その不動産全部の権利を購入したいからです。
不動産業者もこの点を踏まえて購入金額を提示します。
土地を分筆して単独名義にする
複数の共有持分がある土地は、簡単に売却する事ができません。
しかし、土地の場合、分筆という方法があるため、こちらを利用して共有持分を自分名義にすることができます。
自分の単独名義ならば、売り買いは自由なので、共有持分として持っている土地を売るより簡単です。
ある程度、土地が広くないと分筆しても売れませんので、不動産業者に相談してみると良いでしょう。
建物は、分筆ができませんので、共有持分を分ける事は合理的に無理です。
ある程度の広さがある土地の場合だけ共有持分を分筆する事が可能になります。
同意無く共有持分だけを売却する
共有持分の不動産は、共有者に同意無く売却する事も可能です。
共有持分だけを単独で売却した場合、一般的な取引金額の7割ほどの売却額になります。
なぜなら、購入した人の不動産は、今までと同じく共有持分という形になるのです。
どちらかというと、共有持分で不動産を欲しいという人は少ないです。
自分が土地を売却したいと思っても、他の共有者が反対すれば売れなくなります。
その為、不動産業者でも共有持分の売買を取り扱わない所もあるのです。
自分の共有持分だけ売却したい方は、共有持分などを専門的に取り扱う不動産業者がいますので、そちらをご利用になると良いでしょう。
共有持分を売却するまでの流れ
共有持分を実際に売却する場合、どのような流れになるのでしょうか？
まずは、自分の共有持分を売却する場合、他の人の同意は必要ありません。
共有持分を売却されたい方が不動産業者を探して交渉し契約します。
売却契約がまとまり、不動産を引き渡し後、売却額が入ります。
スムーズにいけば、自分の共有持分の売却の流れはこのような感じになります。
共有持分の不動産を全て売る場合は、共有者全員の同意が必要です。
売却の流れは同じような感じですが、売却後、持ち分の割合で売却額を分ける事になります。
共有持分を売却する時の税金
共有持分の不動産を売却した場合、税金はどのようになるのでしょうか？
基本的には、一般的な住宅を売却する時と同じですが、売却した不動産で利益が出た場合、所得税や住民税などの支払が必要になります。
共有者が全員同意して、一括で売却し税金がかかれば、共有持分割合で支払う税金の割合も変わってきます。
ただし、共有持分が建物と土地などで判れている場合は、譲渡所得の特別控除が異なってきますので気を付けてください。
例えば、共有持分でAさんが建物だけ持っていて、Bさんが土地だけ所有しているとします。
この場合、Aさんは控除対象となりますが、Bさんは控除の対象外になるのです。
土地と建物で2分の1ずつの場合、建物に関しては控除対象となるので、土地が入っていても控除対象になります。
土地だけの共有持分だと控除対象外になりますので注意が必要です。
ただし、同一の生計、同居で親族の場合、控除してもらえる場合もありますので、控除が適用される場合もあります。
共有持分を売却する時の注意点
共有持分を売却する場合、注意しなければならないことがいくつかあります。
自分が共有持分を売却しようとしたら、できなかったという事もあるので、特に相続で共有持分を持った場合は気を付けてください。
共有持分の不動産を無断で売却された場合
相続などで土地や建物などを共有持分として譲り受けた場合、気を付けておかないと、勝手に自分の共有持分まで売却されてしまう事もあるのです。
このような場合でも1ヶ月以内ならば相続分取戻権があるので大丈夫です。
相続などで共有持分ができた場合、信頼できる弁護士などに権利書などを預けるなど、無断で売却されないような対策をしておくと、トラブルが起こりにくいです。
共有持分を無断で売却した場合
法律上は、自分の共有持分の不動産を売却する事が可能ですが、できれば、他の共有持分を持っている人に言ってから売却した方が良い事も多いです。
なぜなら、共有者の中には、その不動産を自分の名義だけにしたいという人もいるからです。
不動産業者に売った方が揉める事はありませんが、7割程の金額でしか売れません。
共有者で欲しいと思っている人に売却する場合、業者に売るより高い値段で売れる事もありますし、理解も得られやすく、その後の信頼関係が崩れる事も無いのです。
特に、家族や親戚などちかしい関係なら、共有持分の売却を決めていたとしても一言告げてからが良いでしょう。
共有持分を売却する時は一つの業者にこだわらない
共有持分を売却する場合は、不動産業者に売ることも多いのですが、一つの業者だけにこだわらず、売却査定を複数業者にしてもらうようにしましょう。
共有持分の売却は、普通の不動産業者では嫌がられる事もあります。
専門の不動産業者は数が少ないですが、少しでも高い金額で売るなら、2社でも3社でも比較してから売るようにしてください。
後から、同じ条件で共有持分を他の人が売却した際、その人の方が高く売れたという事にもなりかねません。
また、共有持分だけの売却だと安くでしか売れない事が多い為、納得してもらって共有者の同意を得て、売った方が高く売却できます。
よく共有者と相談して売却を決めてください。
まとめ
相続などで共有持分を持った場合、事情があって早く売却したいと考える人も多いです。
ただし、共有持分は、普通の土地取引とは異なり、土地の権利も売却の権利も共有になっています。
同意なしでも共有持分は売却可能ですので、同意をもらう事ができるかどうか？同意が貰えない場合、どこの業者に売った方が得なのか？よく考えて売却してください。