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離婚で家を売却するときの流れと注意することは?

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離婚で家を売却するときの流れと注意することは?

あなたが家を購入したときは、家族円満の夢を描いていたことでしょう。

残念ながら、あなたが離婚することになって家の売却を考えているのであれば、辛い決断ではありますが、賢明な判断です。

でも実は、そんなに珍しいケースではありません。元気を出してください。

統計によると、わが国では結婚した3組に1組が離婚しています。また、離婚する夫婦で一番多いのは結婚後5年未満の夫婦だそうです。

この記事では、離婚することになり家を売却することを考えている人のために、注意すべき点などについて解説します。

売却を考えている家の住宅ローンは完済していますか?

離婚の原因はさまざまだと思いますが、離婚後はお互いに合いたくない人が多く、連絡が取れなくなるケースもあるようです。

子ども関連やお金関連については、しっかりと離婚して離れ離れになる前に話し合うことが必要です。

離婚をきっかけに、家の売却を検討している場合は、まず住宅ローンの残高を確認しましょう。

もし、既に住宅ローンを完済しているのであれば、一般的な売却ができるので心配はありません。

一方、住宅ローンが残っている場合かつ、売却価格が住宅ローン残高より少ない場合(オーバーローン)は、売却で得た金額で住宅ローンを完済できませんので、一般的な売却はできず「任意売却」することになります。

離婚や別居を急いで、家の名義が共同名義のまま離婚する人も多いようです。

しかし、お互いの再出発を気持ちよくスタートできるよう、しっかり話し合いましょう。

特に、共働き夫婦で二人でローン返済をしていた場合、家の売却が完了するまでのローン返済は、それまで同様に続ける必要があります。

どのような分担で、どのように返済するのかについても話し合うことをおすすめします。

なお、離婚してしまうと煩雑になる手続きもありますので、できる限り家の売却が完了するまで離婚届けの提出を待つことをおすすめします。

一般的な家の売却の進め方

多くの人にとって不動産売却の機会は少ないので、実際に家を売却を検討していても、具体的にどのように進めればよいかわからないかもしれません。

一般的な家の売却は、次のように進めます。

1.家の売却価格を決める。

売買仲介業者に売却価格の見積りを依頼します。

依頼された売買仲介業者は、家の状態や周囲の状況をを査定し売買価格を査定します。

ただし、ここで算出される売買価格は、あくまで参考価格で、実際にこの価格で売却できる保証はありません。

なお、見積もりは複数の業者に依頼しましょう。

2.売買仲介業者と売買仲介契約を結ぶ。

専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約のいずれかの契約をします。

3.売買交渉をする。

購入希望者の内覧を受けたり、売買条件を交渉します。

長期間、売買契約が結べない場合は、売却価格を引き下げることも考えましょう。

4.購入者と売買契約を結ぶ。

住宅ローンが未完済の方は、ローンを借りている金融機関とローン返済の手続きを行います。

夫婦でペアローンなどの契約をしている場合は、夫婦両方の手続きが必要になります。

5.マンション・家を引き渡す。

住宅ローンを完済できていない人は、家の売却価格が、ローン残高よりも高いのか低いのか確認することが重要です。

たとえ家の売却価格がローン残高を超えていても、必ずしもこの価格で売却できるとは限らないため、差額がわずかな場合は、任意売却を検討することをおすすめします。

離婚をしても連帯保証人は簡単に抜けることができません

既に、離婚して家を売却することを考えているあなたは、理解しているかもしれませんが、住宅ローンを借入するときに多くの夫婦は、配偶者を連帯保証人に設定します。

住宅ローンの連帯保証人は、結婚に付随した届出はありませんし、夫婦間の約束事でもありません。

連帯保証人は、住宅ローンを借り入れた金融機関との契約事項であるため、たとえ離婚しても連帯保証人を抜けることはできません。

任意売却の進め方

任意売却は、住宅ローンを借り入れている金融機関との交渉が必要になります。

住宅ローンを借入する際に、金融機関の抵当権がついていますので、売却できた金額でこの抵当権を解除する交渉が必要になります。

住宅ローン残高よりも売却金額が極端に低い場合は、追加で借入をする必要も出てきます。

任意売却を進めるには、任意売却を取り扱う不動産売買仲介業者に依頼します。

任意売却業者がやってくれることはその会社によって異なりますので、事前にきちんと確認する必要があります。

家の売却はするけれども、金融機関との交渉はあなた自身で行う必要がある任意売却業者もあるので注意しましょう。

任意売却仲介を選ぶポイント

任意売却には、不動産の知識はもちろん法律や金融の知識が必要です。

不動産売買仲介業者であっても、任意売却を取り扱わない業者もあります。任意売却業者を選ぶときには、次のようなポイントを押さえると良いでしょう。

  • 任意売却の実績が豊富である。
  • 任意売却に関する手数料が明確になっている。
  • 任意売却の相談から売却完了まで丁寧にサポートしてくれる。
  • 任意売却の進め方をわかりやすく説明してくれる。
  • 金融機関との交渉をきちんとしてくれる。
  • 担当者がしっかりしている。

など

なお、任意売却することになった場合でも、可能な限り複数の任意売却業者に相談し、比較検討することをおすすめします。

任意売却のメリット

任意売却をするメリットはいくつかあります。

まずは、市場価格に近い価格で売却ができることがメリットにあげられます。

任意売却業者との専任媒介契約を結ぶことで、業者は積極的に売却先を探しますので、市場価格に近い売却ができ、より多くの金額を住宅ローンの返済に充当することができます。

そして、任意売却で必要となる仲介手数料などの費用については、売却金額から充当するため、あらかじめあなたがお金を負担する必要はありません。

また、家を売却することになった理由などを知られずに売却できるというメリットもあります。

任意売却のデメリット

任意売却をする場合のデメリットとしては、任意売却すると、個人信用情報にブラック情報が記載されることです。

ブラック情報が記載されると、一定期間、金融機関で借入が難しくなります。新しい住宅ローンや、クレジットカードの新規契約も難しくなり、クレジットカードの更新ができない可能性もあります。

任意売却できないケースもあります

多くの場合、任意売却は成功するのですが、まれに任意売却できないケースもあります。

住宅ローンの残高と家の売却金額との差が大きすぎて、金融機関の承諾が得られないときは、任意売却できません。

また、売却対象の家に複数の抵当権がついていて、後順位の抵当権者の承諾が得られない場合も、同様に任意売却できません。

たとえば、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と銀行から住宅ローンを借りていて、住宅金融支援機構の承諾は得られたものの、銀行の承諾を得られない場合などが考えらえれます。

また、任意売却するには、連帯保証人の承諾も必要になります。

このため、連帯保証人に任意売却の承諾を得ることができない場合や、連帯保証人と連絡が取れない場合などは、任意売却できません。

夫婦で連帯保証人となっている場合は、離婚後連絡が取れなくなることもありますので、離婚届けの提出は任意売却が完了してからにすることをおすすめします。

夫婦で力を合わせて購入した家を、離婚するために売却することは辛いことです。

しかし、新しい生活をスタートするためにも、しっかりと夫婦間で話し合って、トラブルなく家を売却しましょう。

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