ワンルームマンションに投資する人が増えています。
ワンルームマンションのオーナーになり、賃貸に出すことで家賃収入を得ることができます。
ワンルームオーナーになる目的は、主に二つです。
ひとつは「節税」、もう一つは「家賃収入」です。
この二つの視点からワンルームマンション投資を考え、そのうえでメリットとデメリットを解説していきます。
記事の目次
ワンルームマンション投資の節税効果
ワンルームマンション投資による節税を考えている人もいます。
どの程度の節税効果が期待できるのでしょう？
どんな節税効果があるの？
ワンルームマンションを購入することで、所得税を節税することができます。
ワンルームマンションに限らず、不動産投資を行うと、購入時にかかった費用を経費として計上することができます。
確定申告することで、払い過ぎた税金を取り戻すことができます。
不動産投資における代表的な経費は次のとおりです。
- 管理会社への業務委託手数料
- 火災保険などの保険料
- 修繕費
- ローン手数料
- 固定資産税、不動産取得税などの税金
- 減価償却費
- 司法書士や税理士などへの報酬
住宅ローン控除は受けられる？
住宅ローンを組むと、一定の要件を満たしていれば所得税の住宅ローン控除の対象になります。
この場合、自宅用であることが条件です。
銀行などから融資を受けてマンションオーナーになる人もいます。
投資用として賃貸に出してしまうと自宅用とは言えません。
したがって所得税の住宅ローン控除は受けられません。
節税の効果は期待できる？
当初はワンルームマンション取得にかかった費用も経費となるため、節税効果を感じることでしょう。
もともと本業である程度の収入があって多額の所得税を払っている人が、副業としてワンルームマンション投資を行いうと、購入時にかかった費用が経費として計上できるので節税の効果を期待できます。
あるいは、マンション投資が赤字になれば、支払うべき所得税を減額することができます。
マンション投資の収益が上がっていれば本業の収入と合わせて申告することになり、トータルの収入に見合った所得税を支払うことになります。
副業で行ったワンルームマンション投資が赤字なら、本業で納めた所得税の一部を取り戻すことが期待できると考えるべきでしょう。
でもワンルームマンション投資を行うなら、ぜひ安定した収益を目指したいものです。
次にワンルームマンション投資の利回りを考えていきます。
ワンルームマンション投資の利回り
ワンルームマンション投資も不動産投資の一種ですから、ワンルームマンションを購入するという形で投資して、家賃と言うリターンを得ることになります。
数百万、数千万円を投資して、毎年いくらのリターンが得られるのかを知るための目安の一つが、利回りです。
マンション投資の場合、利回りはマンション選びや収支の計算のときに大切な鍵です。
利回りには表面利回りと実質利回りの二通りが良く使われます。
- 表面利回り：（年間収入）÷（購入価格）×100
- 実質利回り：（年間収入-年間のランニングコスト）÷（購入価格）×100
年間収入は月額家賃×12か月で考えます。
でも実際には、管理委託料など部屋の維持に費用がかかります。
そこで実質利回りでは、年間収入からそれらの費用を差し引きます。
表面利回りは、投資先を探すときに目安として使うと便利です。
ワンルームマンション投資は人気がある東京都23区内で4~5％ぐらいと言われています。
購入にかかる費用や年間のランニングコストとは具体的にどのようなものでしょう？
購入にかかる費用
購入する際、最低でも次のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 登録免許税や不動産取得税などの税金
- 司法書士への報酬
仲介手数料は不動産会社へ支払います。
登録免許税も不動産取得税も取得したときにかかります。
司法書士は不動産登記を行います。
年間のランニングコスト
人に貸す場合は、管理会社を通すのが一般的です。
管理会社が間に入ることで、部屋を借りている人と直接やり取りする必要ないので、煩わしい思いをせずに部屋を管理することができます。
こうした管理会社への業務委託料や固定資産税、そして住宅ローンを組んでいる場合は、毎月のローン返済額などがあります。
中古マンションの具体例１
東京都内のワンルームマンションです。
築40年近いので決して新しいとは言えませんが、9階建ての8階部分で面積は約43㎡と広めのワンルームです。東京駅徒歩圏内で最寄駅からも徒歩3分です。
- 価格：2,100万円
- 月額家賃：108,000円（年間1,296,000円）
表面利回りは、6.17％です。表面利回りは東京都内で4~5％と言われていますから、なかなか良いほうです。
賃貸の場合、家賃は築年数に左右されにくいので、古いと利回りは良くなります。
ただローンを組む場合、1点問題があります。
マンションには法定耐用年数が47年と定められていて、ローンを組む際も築47年が限度となっています。
この物件はすでに40年経過しているので、ローンは最長で7年となります。
7年で返済するとなると、毎月の返済額が大きくなります。
ワンルームマンション投資の場合は、全額準備する人もいますが、銀行などから融資を受ける人もいます。
中古マンションの具体例2
こちらは東京都足立区のワンルームマンションです。
2014年築の築浅物件で５階建ての1階部分です。面積は25㎡ほどで最寄駅から徒歩1分です。
- 価格：1350万円
- 月額家賃：69,000円（年間828,000円）
表面金利は6.13％とこちらもなかなか高めです。
1,350万円投資して毎年80万円以上のリターンがあるわけですから、良い投資物件と言えるでしょう。
ただ先ほども触れたように、表面金利は物件の取得費用や維持費用を考慮していません。
例えば購入時にかかる仲介手数料だけでも46万円ほどかかりますし、管理会社への毎月の支払いも忘れてはいけません。
ワンルームマンション投資のメリット
今度はワンルームマンション投資のメリットとデメリットを考えてみましょう。
安定収入
ワンルームマンションなどの不動産投資のメリットは、長期にわたって安定的に収入が得られる点です。
世の中は人口減少から今後単身世帯の増加が見込まれています。
便利な都市部なら入居見込み者が多いので、将来性のある投資とも言えるでしょう。
インフレ対策
超低金利時代で、物価も低迷していますが、ここまで下がると下げ切った感があり、インフレの懸念も出てきます。
物価が上がると不動産も徐々にですが上昇します。
物件価格や家賃の上昇につながることから、インフレ対策にもなります。
生命保険代わりとして
物件取得時に住宅ローンを利用すると、団体信用生命保険に加入することになります。
所有者に何かあった場合に、ローンを完済してくれます。
家賃収入を得ながら不測の事態に備えることができるので、生命保険の代わりに考えることもできます。
ワンルームマンション投資にデメリットはある？
メリットが多いワンルームマンション投資ですが、デメリットはないのでしょうか？
空室
賃貸人は長期に渡って住み続ける人もいれば、更新を待たずに出ていく人もいるでしょう。
空室はオーナーにとって、頭の痛い問題です。
そんなマンションオーナーのために空室保証、サブリースなど空室リスクを保証してくれる不動産会社もあるようですが、管理料の負担が気になるところです。
空室を回避するためにオーナーができることは、長く住んでもらうことができる部屋を選んで投資することでしょう。
人気がある部屋は、空いてもまたすぐに新しい入居者が見つかります。
滞納
家賃の遅延や滞納もオーナーのリスクです。
一時的に遅れただけのケースもありますが、入居者が行方不明などということもあります。
管理会社がある程度の対応は行ってくれますが、悪質になると法的手段も検討することになりかねません。
投資用マンション探しは、特別なスキルを必要としないため誰でもできる投資とも言われています。ただ、収益を上げるにはコツが二つあります。
投資先を慎重に選ぶことが大切です。ロケーションと環境が良いところだと、古くなっても家賃が下がりにくいものです。
もう1点は、取得や維持にかかる様々な費用をなるべく正確に把握し計算することです。
小さな数字の積み重ねが、せっかくの家賃収入を圧迫することもあります。
購入前にしっかりとした収支計画を立てましょう。
所有すればマンション投資が赤字のときは節税にもなりますが、せっかく投資するなら安定収入を目指しましょう。