土地相続での名義変更のやり方と税金のしくみを徹底解説！

ご両親がお亡くなりになったりした場合、土地相続で名義変更を行うこともあるかもしれません。

名義変更しなければ、土地の持ち主と相続した人の名義が違う為、売ることも貸す事もできないのです。

土地活用を行うには、名義変更が必須ですが、どのようにすれば良いのでしょうか？

こちらでは、土地相続における名義変更についてご紹介します。

土地相続での名義変更の流れ

土地相続で親や親戚の土地を相続した場合、名義変更を行いますが、どのような流れになっているのでしょうか？

名義変更の流れを確認し、どのような手続きを行っていくのか確認してみましょう。

土地相続の流れ

ご両親や親類の方が土地を所有している場合、亡くなられるとお子さんや近親者に土地所有権が移ります。

しかし、放っておいても土地の名義が変わるわけではなく、土地相続の名義変更を行わなければならないのです。

土地相続の流れは次のようになっています。

土地相続人が1人しかいない場合は問題ないですが、土地相続人が多い場合揉める事もあり、そちらが解決してから名義変更することになります。

名義変更の流れ

土地相続が確定した後、いよいよ名義変更を行います。

流れとしては次のようになりますので、必要書類を準備しましょう。

土地の名義変更は、平日法務局などが開いている時に何度も行くことがあります。

遠方の土地を相続した場合、その土地を管轄する法務局などに行くか郵送で必要書類を取り寄せなければなりません。

また、土地の名義がご先祖様の名前になっていると古い戸籍謄本を解読しなければならない事もあるでしょう。

遺産分割協議書、贈与契約書など法的な書類を作ることになります。

土地の相続手続きについて

具体的に土地相続はどのように行えばいいのでしょうか？

誰でも人生で1回か2回位しか土地相続を行わない為、どうすればよいのか判らない事の方が多いのではないでしょうか？

土地相続でよくある相続人の事例や揉めた時の相続手続き等に関してご紹介しましょう。

相続人の確認と手続き

ご両親のうち一方がすでに亡くなられ、もう一方の方が亡くなった場合、お子さんがいらっしゃれば、その方に相続が発生します。

土地を所有していれば土地相続となりますが、家や貯金などの資産も相続されます。

例えば、お子さんが3人いらっしゃった場合、遺言書などが無いなら、3分の1ずつ等になります。

しかし、長男が同じ家で同居していたり、亡くなった親の面倒を見ていたりした場合、土地相続の権利を訴える事も少なくありません。

また、兄弟2人だと思っていたら、もう1人認知していた子供がいるというケースもあるでしょう。

人それぞれのケースによって亡くなった人の土地を全部相続できるのか？何分の1程度なのか？異なってくるのです。

まずは、遺言書や相続人の確認をしてください。

弁護士に相談して相続手続き開始

土地相続で親子や兄弟間で揉める事も少なくありません。

こじれれば裁判になることもあるのですが、話し合いがつかない場合は弁護士に相談してみましょう。

遺言書などで、長男に全財産を譲るというものが残っていたとします。

この場合、次男や三男は何も遺産が無いのか？というとそうではありません。

相続財産の遺留分というのがありますので、そちらの分は請求ができます。

難しい法律の知識が必要なので、詳しくは弁護士さんに相談して相続手続きを開始しましょう。

土地名義変更手続き

土地相続が決まったら、まずは、近くの法務局に行ってみましょう。

司法書士さんに最初から名義変更でお願いしても良いですが、できれば、一度、法務局に相談に行かれ、どんな書類が必要なのか？確かめてみる事をおすすめします。

司法書士に丸投げせず、必要書類は自分で揃えると手数料が安くなることもあるでしょう。

登記簿謄本や戸籍謄本、住民票など本人が取得した方が早い書類も多いので、それだけ準備する人も多いです。

相続登記申請書類作成は、土地相続によって複雑になることもあり、専門家でないと判らないケースもあるでしょう。

自分で行った方が、手続き料自体は安くなりますが、難しい事もあるので判らない場合は司法書士等に相談してみましょう。

不動産業者と相談しながら名義変更

最初から司法書士に土地の名義変更などを丸投げするのではなく、名義変更後に土地を売ったり貸したりするようなら不動産業者に相談してみましょう。

不動産業者には、宅建士などの不動産エキスパートがいます。

名義変更なども多く行っているので不動産の相談をした時に名義変更のやり方も聞いておきましょう。

売却や賃貸予定なら、なおさら親切に相談にものってくれます。

自分で土地相続や名義変更を行うならば、不動産業者は強い味方になってくれるでしょう。

土地相続に必要な税金

土地相続は、様々な書類などを作成する事になりますが、書類を作るだけではなく税金もかかってきます。

どのような税金があって、どれ位の金額になるのでしょうか？

相続税

土地相続で必要な税金で相続税を思い浮かべる人が多いでしょう。

相続税はどのように計算して出すのかご紹介します。

基本的には、亡くなった方の資産から相続税を計算していきますが、非課税資産というものもあるので、そちらの資産は加えなくて良いです。

非課税資産は、お墓や仏壇、祭具等の他、寄付した財産、生命保険金（500万円×法定相続人）、死亡退職金（500万円×法定相続人）になります。

これらの金額は相続財産に含まれません。

その他の資産に土地も含まれますが、相続人の数や相続人の相続割合によって相続税の金額も異なってきます。

相続資産が1000万円以下の場合は、相続税がかかりません。

相続資産が3000万円～5000万円で20％、1億から2億で1700万円など、総資産の金額によって相続税が変わってきます。

また、未成年者や障害者の控除、贈与税の控除などもありますので、個人によって税額が変わることもあるでしょう。

中には、相続税を払うことができず、土地を売ることもあるのです。

固定資産税

土地相続では、固定資産税などを滞納しているケースもあるでしょう。

例えば、長年、固定資産税を払っていないような場合、このような税金を払ってしまわなければ相続できないのです。

相続人は故人の資産だけではなく、負債も相続します。

つまり、固定資産税などを払っていなくて亡くなった場合、その負債を相続人が払わなくてはならなくなるのです。

ただし、このような負債は、相続人が放棄する事で無くなります。

土地相続より負債の方が多いようなら放棄した方が良いケースもあるでしょう。

土地の名義変更で必要な税金と費用

土地の名義変更では、税金や費用がかかります。

自分でコツコツと名義変更を行えば最低限の費用で済みますが、司法書士さんなどに頼んだ場合は、その費用もかかるでしょう。

土地相続の名義変更でどれ位の税金や費用がかかるのか？ご紹介しましょう。

登録免許税

土地相続で名義変更をする場合、登録免許税というのが必要になります。

相続の場合、不動産の評価額1000分の4（0.4％）が登録免許税になるのです。

評価額が1000万円の場合4万円、3000万円の場合は12万になるでしょう。

名義変更の際は、必ず必要な税金になります。

司法書士や税理士への報酬

土地相続や名義変更の手続きを司法書士や税理士にお願いされる事もあるでしょう。

相続する土地等によって様々なケースがありますが、司法書士や税理士への報酬は、5万円から15万円位の範囲が多いようです。

特に、相続する土地が遠方とか、複雑な相続人がいる場合、揉めそうなら最初から司法書士などにお願いして手続きをしてもらった方がスムーズにいくこともあるでしょう。

裁判沙汰などになると、余計な費用がかかりますので、司法書士さんのような第3者におまかせした方が良い場合もあるのです。

その他印紙税など

土地の名義変更では、様々な戸籍や住民票などの書類を揃えたり登記や申請を行ったりします。

これらの書類を出す時は、印紙税が必要になることもあるでしょう。

印紙税は金額により金額が異なりますが、数百円で住むこともあれば、数千円、数万円という場合もあるのです。

価値の高い土地ならば、印紙税が高くなることもありますので頭に入れておきましょう。

まとめ

多くの場合、相続人などが土地相続の名義変更を直接行わず、司法書士などプロにお願いして手続きを行う事が多いようです。

手間や時間、法的書類作成などを考えると、専門家におまかせした方が良い場合もあるでしょう。

自分で土地相続の名義変更を行う人もいらっしゃいますが、相続登記は10か月以内に行わなければなりませんので気を付けてください。