不動産売却と聞くと「何だか大変そう」「難しくて全然判らない」という人も結構います。
でも、不動産業者に取引を全部丸投げしてしまうと、自分が思っていたような不動産取引ができなかったという事もあるのです。
不動産売却をした後、後悔しない為にも、まずは不動産売却の流れをしっかりと理解して納得した取引をするようにしましょう。
今回は、不動産売却の流れだけではなく、不動産売却の注意点や仲介手数料、不動産売却をした時の税金についてもご紹介しようと思います。
記事の目次
不動産売却の流れについて
土地や住宅などの不動産売却は、普通の人ならば、人生の中で何回も行う事ではありません。
その為、どうやって不動産を売ればいいのか全くわからないという人もいるのです。
自宅の近くの不動産屋さんに相談する人もいますし、ネットで色々情報を調べる人もいるでしょう。
まずは、不動産売却をする時、どのような流れなのか理解してから行動した方が効率的です。
不動産売却の流れ
- 不動産の相場を調べる
- 不動産の査定をする
- 不動産業者を決める
- 不動産業者と契約する
- 不動産を売り出す
- 買主と交渉する
- 買主と売買契約を結ぶ
- 不動産の引き渡し
不動産売却の流れとしては、まず、自分の持っている不動産にどれくらいの価値があるのか？
というのを知ってから不動産業者を探すと失敗しにくいです。
不動産査定サイトなどの金額だけで業者を選ぶ人もいますが、実際、査定してみたら違ったという事もあるので気を付けましょう。
レインズ（不動産流通機構）などでは、公平な不動産取引ができるよう、地域の相場などを公開しているので、そちらを見てから査定をすると高すぎるとか、安すぎるというのが判ります。
何でもそうですが、不動産売却でもリサーチが大切です。
不動産売却の流れで重要なのは不動産業者
不動産売却の流れで一番重要だと言えるのが不動産業者の選択です。
なぜそんなに重要かというと、不動産業者の選択を間違えると、不動産が売れなかったり、売れても希望の金額でなかったりするからです。
良い不動産業者と契約できるかどうかが不動産売却ではポイントになります。
不動産査定は一括査定だけではない
最近、不動産査定をしたいという人の多くが、ネットの不動産査定サイトを利用しています。
土地なら、住所や広さ、住宅なら築年数や構造、駅から近いかなどで数分もかからないうちに不動産の査定金額が出るのです。
不動産売却の目安になりますし、大手の不動産業者など10社程度の業者の査定が一括で行えるので便利でしょう。
しかし、一括査定はあくまで目安の金額しか出ません。
一括査定の金額で納得したら、実際の物件を査定してもらいますが、その時の金額が売却価格になります。
不動産業者の中には、ネットの査定金額を高くして、実際はかなり安く査定金額を出すこともあるでしょう。
大手だからとか、金額が高いからというだけではなく、しっかり売買ができる業者かどうか、見極めることが大切です。
不動産売却が得意な業者を選ぶ
不動産業者には次のようなタイプの業者があります
- マンション売買が得意な業者
- 1戸建てなど戸建て住宅売買が得意な業者
- 賃貸物件を主に取り扱っている業者
- リノベーションをして売る業者
自分の持っている不動産物件によって、不動産業者を選んでも良いでしょう。
また、不動産の場所や状態によっては、売却だけではなく、不動産業者に買い取ってもらうなどの選択肢もあります。
特に急いで売りたいなどの事情があるようならば買取りもしてくれるような大手の不動産業者を選ぶと良いでしょう。
不動産業者と契約する際の注意点
できれば、良いと思った不動産業者があったとしても、色々とネットなどを使って調べてみてください。
ネットの情報が全てではありませんが、不動産業者の口コミなどがあるので、確認しておくと、契約した方が良いのかどうか参考になります。
良い不動産業者と契約すれば、良い不動産売却の流れで売ることができるのです。
不動産業者との仲介契約種類
不動産業者との契約には次のようなものがあります。
専属専任媒介契約
この契約では、他社への重ねての仲介依頼はできません、自ら探した相手との契約もできないのです。
指定流通機構への登録も契約締結日から5日以内で、週に一度は業務処理の報告義務があります。
専属専任媒介契約の有効期間は3か月です。
専任媒介契約
この契約では、他社への重ねての仲介依頼はできませんが、自ら探した相手との契約をすることができます。
指定流通機構への登録も契約締結日から7日以内で、2週に一度は業務処理の報告義務があります。
専属媒介契約の有効期間は3か月です。
一般媒介契約
この契約では通知義務はありますが他社への仲介依頼ができます。
自ら探した相手との契約をすることも可能です。
行政指導では3か月の契約期間ですが制限はないです。
指定流通機構への登録義務はなく、業務報告義務もないです。
不動産業者を変える時の注意点
売主の中には、不動産業者と上手くいかない人もいらっしゃいます。
不動産業者を変えたいと思われる方もいますが、この時の不動産売却の流れも重要です。
特に、専属専任媒介契約・専任媒介契約を行っている場合は、仲介業者にあきらかな非が無い限り、簡単に変えることはできません。
次のような仲介業者の非が無いかどうか確認しておきましょう。
- 1週間または2週間に一度の報告義務を守らない
- レインズに一定期間過ぎても登録していない（登録したけど削除している）
- 約束の広告を出さない
- 購入希望者がいるのに応対しない
- 囲い込みで他業者に情報を流さない
- 積極的に売買しようとする意志が見られない
このような仲介業者の非が無ければ、違約金を請求され、費用請求を起こされます。
一般媒介契約では大丈夫なので契約の内容も変更する前に確認しておきましょう。
不動産仲介料は交渉できる
不動産仲介手数料は、契約が決まったら不動産業者に支払うお金です。
不動産業者との契約の際に決められますが、不動産業者が言ってきた金額をそのまま払う必要はありません。
上限は、法律で定められていて、売価×3％＋6万円となっています。
1千万円の家を売る場合、36万円が仲介手数料の上限です。
これは、あくまで上限なので、この金額を払わなければならないという訳ではありません。
不動産業者との交渉次第では仲介手数料を安くしてもらう事もできるのです。
契約後にはこの交渉はできませんので、不動産業者と契約する前に仲介手数料の交渉を行って下さい。
不動産売却をしたいなら買主との交渉が重要
不動産売却の流れで、不動産業者を決める事の次に重要なのが買主との交渉です。
どんなに良い不動産業者を見つけても、買主との交渉で頑固になってしまってはいけません。
買主の意見も良く聞いて、不動産業者と相談し妥協できる部分は妥協しましょう。
買主の要望をできる限り受け入れる
特に中古住宅などを売却する場合、住宅のコンディションによって、買主が値下げ交渉をしてくることがよくあります。
ここで、最初から売値以外では売らないような態度を取っていると、いつまでたっても不動産が売れないという事もあります。
まずは、買主から指摘された部分を検証してみましょう。
値引きではなく、リフォームやちょっとした修理で問題が解決する事もあります。
買主としては少しでも安い金額で買いたいというのが本音です。
売主もその辺りを理解してあげると早く不動産売却ができるでしょう。
不動産売却の契約と税金
不動産売却には、多額の税金を納めなければならないケースも多いです。
特に、買った金額より高く不動産が売れた場合は、所得税（国税）・住民税（地方税）等を払う事になります。
多くの場合が、売る時の方が安いのでこの点は珍しいでしょう。
他にも不動産の名義を書き換えるなら登録免許税、様々な書類に必要な印紙税などがかかります。
土地の固定資産税を精算したり、住宅ローンの返済をしたり、不動産の仲介手数料にも税金がかかってくるのです。
不動産業者にきけば、どれ位の税金がかかるか判るので確認しておいてください。
不動産売却の必要書類
不動産売却の流れの中には、様々な書類を用意する必要があります。
次のような書類は準備しましょう。
身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票、登記済権利書または登記識別情報、固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書、ローン返済証明書、土地測量図・境界確認書、建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等、マンションの管理規約、または使用細則など マンションの維持費等の書類、耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
他にも物件によって必要書類が出てくることもあります。
不動産引き渡しの注意点
不動産売却契約が終わり、いよいよ不動産の引き渡しで取引が成立します。
不動産を渡してしまってからトラブルにならない為にも、引き渡しまでは気を抜かないようにしましょう。
家の中にある荷物は完全に撤去して下さい。
引越しの際に、床が腐れているなど瑕疵が見つかることもあるので、速やかに買主に連絡し修理などを行うようにします。
住宅内だけではなく、庭などの私物等もどのようにするのか売買契約までには話し合っておきましょう。
不動産業者とも連絡を取り合っておくとスムーズに引き渡しができます。
まとめ
不動産売却の流れでは、引き渡しまででひと段落します。
ただし、引き渡した後でも瑕疵が新たに見つかった時は、誠実に対応して下さい。
不動産売却をした後も、しばらくは売主の責任になる事が多いので気を付けましょう。
不動産売却の流れを確認し、ポイントを抑えて売却すれば、良い不動産取引ができます。