空き家対策特別措置法（通称：空き家法）という法律があるのをご存知ですか？
テレビなどで取り上げられていますが、法律のことは難しくて理解しにくい為に重要視されていないのが実情ではないでしょうか。
しかしこの法律は空き家を持っている人にとってとても重要な法律で、しかも空き家の状態によっては緊急性を必要とする法律になります。
そこでここで空き家対策特別措置法について皆さんにとってなるべくわかりやすく解説していきたいと思います。
記事の目次
空き家対策特別措置法って何？
正式には空き家等対策の推進に関する特別措置法といい、現在テレビなどでも取り上げられている空き家などのきちんと管理されていない建物が原因の防災、衛生、景観等の地域住民への悪影響が深刻になっている事への対策として地域住民の生命、身体、生活環境の保護、財産の保護をし、空き家等の再活用を目的とする法律です。
といっても具体的な内容までは分かりませんよね？
空き家等ってどんな状態？から分かりやすく解説していきます。
まず空き家による悪影響ってどんなものがあるの？
| 空き家の問題点 | 地域住民への悪影響 |
|---|---|
| 建物の傾き、腐食 | 倒壊による被害 |
| 屋根、外壁の剥がれ | 落下、剥がれによる被害 |
| ゴミの放置、不法投棄 | 衛生環境への影響、害虫、害獣のによる被害 |
| 景観の悪さ | 周辺地域の景観上の影響 |
| 窓ガラス、鍵の破損 | 不法侵入など安全性への影響 |
| 植木などの不整備 | 道路の交通への影響、害虫・害獣の増殖 |
空き家対策特別措置法が施行される前は空き家問題に法律が追いついてなく、各自治体が条例を制定して対応していました。
空き家対策の法律ができたという事は、日本の空き家問題が深刻な問題であるということになります。
日本には空き家がどれくらいあるのか
空き家が問題視されているが実際に全国で空き家はどれくらいあるのかご存知ですか？
総務省統計局のデータによると平成25年10月1日現在での日本全国の総住宅戸数は6063万戸。
そのうち空き家は820万戸で空き家率は13.5%で過去最高になりました。
住宅10軒に1軒以上が空き家ということになります。
空き家が増える理由
平成25年に過去最高になった空き家率ですが、そもそもなぜ空き家はふえるのでしょうか？
それには以下の理由があげられます。
- 親などからの相続で得たが使用しない
- 高齢化が進み老人ホームなどに移る人が多い
- 固定資産税の関係で建物を取り壊しできない
- 需要があるのは新しい物件
などがあります。
空き家等とは？
この法律で対象となる空き家等とは、「常に住居やその他に使用されていない建物や建物に附属している工作物及びその土地」になります。
国や地方公共団体が所有、管理しているものは対象になりません。
是正対象となる特定空き家等とはどんな状態？
きちんと管理のされている空き家は空き家対策特別措置法の対象になりません。
ではどんな状態にある空き家が対象になるかというと、
- 倒壊などの危険のおそれがある状態
- 衛生上有害になるおそれがある状態
- きちんと管理がされていない為、景観を損なっている状態
- 周辺の生活環境の安全を守る為に放置する事が危険な状態
上記に当てはまる状態にある空き家等を「特定空き家等」という。
空き家対策特別措置法で何が起こるの？
空き家対策特別措置法が施行される前は自治体の条例でしか対応できなかった事が、空き家対策特別措置法が施行された事により特定空き家へ行政の立ち入り調査が出来るようになりました。
また、所有者に指導、勧告、命令、代執行の措置がなされる事になります。
ここは確実に知っておいた方が良いところなので、詳しく説明していきましょう。
行政による空き家の立ち入り調査ができる
空き家対策特別阻止法が出来る前は空き家の実態をきちんと把握できていなかったのが、行政が空き家の所在から戸数状態を把握する事で特定空き家について立ち入り調査と所有者への是正異勧告が可能になりました。
特定空き家とみなされ、行政の立ち入り調査を拒否した場合には20万円以下の過料が課せられることがあります。
行政からの是正はどうくるの？
特定空き家に認定されると行政から「助言、指導、勧告、命令、代執行」の順に、空き家へ是正を促します。
是正は段階を踏んできますが、1番最後には代執行となり強制的に空き家を撤去されてしまいます。
ではどのような段階を踏んでいくるのか表にまとめました。
| 助言・指導 | 助言、指導を行政側から受けたとしても任意で対応できるので、従わなかったとしても何も罰則はありません。 |
| 勧告 | 指導よりも強いですが、法律的には指導に近いので従わなくても罰則はありません。
しかし、勧告を受けると税金の優遇措置が受けられなくなります。 |
| 命令 | 命令を受けると改善するまでの猶予期間を提示されます。
期間内に是正がなされていない、対策が不十分だと判断された場合は行政が次の段階に入ります。 |
| 代執行 | 代執行になると所有者の意思とは関係なく強制的に空き家を撤去されます。
その撤去費用は所有者側に請求されます。 |
表を見ても分かるとおり勧告までは是正を受け何も対策しなかったとしても罰則はありませんが、勧告をうけてしまうと税金の優遇措置が受けられなくなるので、助言・指導を受けた時点で対策を行うのがその後の事も考え良いとされます。
税金の優遇措置
上でも説明した通り、行政からの助言・指導を無視しした後に勧告を受けた事により、税金の優遇措置が受けられなくなります。
ここでの税金の優遇措置とはつまり固定資産税の特例に当たり、勧告を受ける事によりその特例から外れることになります。
空き家が増える理由の一つでもある固定資産税の減免措置。この減免措置の対象になる条件は土地に建物が建っている事です。
土地に住宅が建っていると更地に比べて固定資産税が6分の1に減額されます。
たとえ空き家だったとしても住宅が建っているだけで、土地の固定資産税の減免措置が受けられます。
そうなると誰も空き家を壊そうとはせずに、放置される空き家は増える一方になります。
そこで、行政から勧告を受けた住宅を固定資産税の減免措置から外すことにしました。
勧告を受けた事により土地の固定資産税が6倍になる事を避ける為に、所有者は助言・指導の段階で対策を行う様になります。
行政側が空き家の所有者を特定する方法
空き家には所有者が意図的に放置している場合と、所有者が明確になっていなく放置されている場合があります。
所有者が明確になっていない場合の理由には、所有者が海外在住、相続した住宅が遠く放置せざるを得ないなどがあります。
さらに空き家の所有者が不動産登録記簿に登録されていない住宅も多く、所有者の特定が難しくなります。
このように空き家の所有者の特定が難しい時に、地方自自治体が固定資産税の納税に関する情報を利用できるようになり、空き家の所有者の特定がしやすくなりました。
まとめ
ここまで空き家対策特別措置法について説明してきましたが、空き家を所有している人にとっては知っていないといけない法律になるのでしっかりと理解しておく事が大事です。
また空き家は放置していると固定資産税をただ払っているだけになってしまいますが、空き家は資産です。
上手く活用すれば賃貸物件にできたりします。
そうすれば新たな収入にも繋がり、所有者にとってはプラスになるのではないかと思います。
既に空き家を所有している人もこれから所有する事になる人も空き家対策特別措置法を理解し空き家を上手く管理していきましょう。