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事故物件を売却する方法!相場はどのくらい?告知は必要?

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事故物件を売却する方法!相場はどのくらい?告知は必要?

事故物件と聞くと、最初から嫌がる人もいますが、そうでない方もいらっしゃいます。

事故物件だから売却できないと決めつけるのではなく、売却するにはどうすれば良いのか?考える事が大切です。

今回は、事故物件の相場や売却価格がどれくらい安くなるか?告知は必要なのか?等をご紹介します。

事故物件とは?

不動産特有の言葉は色々ありますが、その中でも耳にしたことがある言葉に「事故物件」があるのではないでしょうか?

事故物件って一体どんな不動産物件を言うのかご紹介していきます。

事故物件の定義

事故物件とは、不動産用語で言うと心理的瑕疵あり物件の事を言います。

次のような事が心理的瑕疵になります。

  • 死亡事故や事件があった
  • 火災が起き死者が出た
  • 住人が部屋で自殺した
  • 孤独死で何か月も見つからなかった
  • 近くに暴力団事務所がある
  • 火葬場や葬儀屋のそば

このような死亡事故などがあった場所は、忌み嫌われる為、事故物件として一般の不動産と別に取り扱われるのです。

近隣に刑務所などの施設などがある場合も事故物件として紹介されることがあるでしょう。

特に、事件事故があった建物などは事故物件とされ、特殊な不動産扱いになります。

事故物件は告知が必要なのか?

事故物件の告知義務に関しては、どんな場合でもさかのぼって話さなくてはならないという訳ではありません。

ただし、自殺や殺人などが物件で起こっているような場合、最初の入所者には、宅建業法で告知する事が義務となっています。

その後、人が入れ替わった場合、告知義務はありません。

その為、Aさんには告知しているけど、その後入居したBさんには自殺者が使っていた部屋だという事が知らされないのです。

明確な法律上の規定も無い為、知らされない事もあり、時間の経過で心理的瑕疵も薄れると考えられています。

住む方からしたら、事故物件なら教えて欲しいと思いますが、不動産業者からすると教えたくないという心理も働き、曖昧にされる事も多いです。

事故物件は売却できる?

事故物件といえども、不動産ですから売却することは可能です。

ただし、ネットなどで売却される場合も、事故物件と表示されたり、告知義務あり物件になったりします。

最初から普通の値段では売れない為、通常の相場よりも安く売りだされる事が多いです。

同じマンションなのに、1部屋だけ安いような物件があるならば、事故物件を疑った方が良いケースもあるでしょう。

事故物件かどうか疑わしい場合、不動産業者に事故物件でないのか確かめるのも一つの方法です。

聞かれれば嘘をいう訳にはいかない為、事故物件の場合は教えてくれます。

事故物件の査定と告知について

事故物件は、一般の不動産物件とは査定金額が異なり、告知義務も発生します。

事故物件の査定金額や告知がどのようになっているのか?

ご紹介しましょう。

事故物件の査定相場について

事故物件は、何も無い不動産物件の相場に比べると2割から3割程安くなっている場合が多いです。

ずっと売れ残っているような物件ならば相場の半額という事もあるでしょう。

不動産は、時間が経過する事により、税金の支払い等が増えてきます。

その為、半額でも処分したいという場合があるのです。

都心の一等地で駅からも近く、建物も新しいのに格安という物件では、事故物件見られます。

相場の半額ならば、事故物件でも購入したいという人がいる為、狙い目にしている人もいる位です。

事故物件という一点を気にしなければ、相場よりかなり安いので、お買い得な不動産なのかもしれません。

不動産業者に事故物件であることを告知

不動産業者に不動産を売却する場合、必ず事故物件であることは伝えましょう。

事故物件と自分では思っていても、よく聞けば違っていたという事もあるのです。

例えば、高齢者の方が自宅で病死して孤独死などの場合でも事故物件とされます。

人殺しの現場なら別ですが、高齢化社会の現代、そのようなケースも増えているのです。

気になる箇所があるならばそこだけリフォームして売却する事もできます。

不動産業者にはしっかりとどのような事情で事故物件になったか告知し、宅建業法に違反しない対応を取るようにした方が良いでしょう。

事故物件でも良いという人が増えている

家や土地などの不動産物件を購入する年代は、30代から50代位の人が多いです。

多くがファミリー層で、中古でも良いので自分の家を欲しいと考えていることもあるでしょう。

この年代の方には、事故物件を気にしない人も多いです。

心理的な瑕疵で、不動産自体に瑕疵はない為、安く購入できるならそれでよいという場合もあるでしょう。

例えば、5千万円の家が3千万円で売っていたとします。

近隣の相場に比べるとはるかに安く、交通アクセスも良いのですが事故物件だとした場合、家族も納得するなら購入したいと思う人が多いのではないでしょうか?

事故物件は、時間の経過とともに忘れられることが多いので、気にしない人なら購入する事に抵抗もありません。

事故物件を売却する方法

不運にも事故物件を所有している人は、どうやって事故物件を売却すればよいのでしょうか?

事故物件の売却方法についてご紹介します。

事故物件の売却価格値下がり

事故物件を本当に売却したいと思うならば、ある程度、相場よりも値下がりする事を覚悟しなければなりません。

宅建業法で事故物件の最初の告知が必須になっていますので、不動産業者で売りに出す時も非公開物件などで取り扱われる事もあります。

どうしても、他の不動産に比べると事故物件は安くなってしまうのです。

時間の経過によって、半額程で売りに出される事故物件もあるでしょう。

それでも売れない建物や土地を持っているより売った方が節税対策にもなります。

値下がりが納得できない場合、売却価格は売主が決められますが、不良物件になることも多いので気をつけましょう。

不動産業者の買取りも検討する

事故物件は、売りに出してもなかなか売れない事が多く、長い期間費用や税金等がかかることも多いです。

どうしても手放したい事故物件ならば、不動産業者に買取りをしてもらう事もできます。

ただし、一般の不動産で買取りの場合、売値の7割から8割です。

事故物件になると、さらに安くなり、5割から6割の買取り価格になることもあるでしょう。

それでも、売れずにいつまでも事故物件を持っていて、ずっと固定資産税を払うよりは良いという人もいるのです。

どうしても事故物件売却ができそうにない時は、業者の買取りも検討してください。

買主との交渉について

事故物件を売りに出して早い段階で買主が現れる事もあるでしょう。

事故物件だということをきちんと納得してもらっている事が条件となり、契約後は事故物件だということでキャンセルできない事が付記される事も多いです。

その分、価格が安くなりますが、事故物件を理由に値切ってくる買主さんもいるでしょう。

事故物件でかなり安くなっているのに更に値引きを要求された場合、即答せず不動産業者と一度話し合った方が良いかもしれません。

不当に安い値段で売ると転売される恐れもありますので、買主との交渉はいいなりになる必要は無いのです。

事故物件売却の注意点

通常の不動産売却との違い

事故物件は通常の不動産売却とは違い、事故物件という種類に分類される事を理解しておきましょう。

事故物件を所有している人の中には、どうしても購入時の金額や築年数などが頭にあって、値段を下げることができない人もいます。

しかし、事故物件に分類されている以上問題がある物件であることに変わりないのです。

自分でその物件に住み続けるなら問題ないですが、売りたいと本当に思うなら通常の不動産と同じように考えてはいけません。

ただし、事故物件だからと負い目に考えすぎなくても良いです。

納得して事故物件を買う人も多いので、良い不動産業者を見つけて購入者を探す事が事故物件売却では重要でしょう。

すぐに売却しない方が良いのか?

事故物件を所有している人の中には、事故物件をすぐに売りに出すと安い値段でしか売れないのでしばらくしてから売るという人もいます。

時間の経過によって、事故や事件があった場所は人の記憶から薄れるので、しばらく待とうというのです。

しかし、しばらく待った所で事故物件は事故物件のままですし、告知義務が消えるわけではありません。

待っている間の固定資産などの支払もずっと行っていくことになるのです。

数年経ったからといって、事故物件の売却価格が上がる保証はありませんので、よく考えて売却時期を決めましょう。

事故物件売却を焦らない

事故物件を所有している人にすれば、すぐにでも売却したいと思うケースもあるでしょう。

しかし、事故物件の場合、焦って売却したところで良い事は一つもありません。

しばらく置いたから売却価格が上がるという事もありませんが、すぐに売りに出すと買いたたかれることがあるのです。

不動産業者からも足元を見られることがあるので、慌てて売却するのではなく、しっかり業者を選んでから一番良い方法で売れるようにしてください。

事件などが起こった場所なら、現場の保存の為、売りたくても売れないことがあるので、いつ頃まで保存が必要なのか?警察などに確認しておくのも重要です。

まとめ

事故物件は、早く売却して他の場所に引っ越したいというケースも多いです。

しかし、相場より安いのに更に安くでしか売れないことがあるので、気を付けなければなりません。

売れないと悩むよりも、事故物件でも売れるような工夫をすることをおすすめします。

事故当時のままではなく、ある程度のリフォーム等、手を加える事で売れる物件になることもあるでしょう。

事故や事件の内容にもよりますが、気にしない人は気にしないので、立地が良く安ければ買いたいという人もすぐに見つかるはずです。

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