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競売物件の買い方は?購入までの流れとリスクまで徹底解説!

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競売物件の買い方は?購入までの流れとリスクまで徹底解説!

競売物件を購入したいと考えている人は、安く不動産が買えるとか掘り出し物の物件があると思っている人も多いです。

確かに、競売物件の中にはとても魅力的な物件も存在しますが、そうでない場合もあると考えてください。

こちらでは、競売物件の中身や流れ、購入後の手続き、リスク等を徹底的に解説いたします。

競売物件購入をお考えになっている人は、参考にして良い物件を見つけてください。

競売物件について

競売物件という言葉を聞いたことはあるけど、実際どのような物件か判らない人も多いです。

こちらでは、競売物件になるパターンや競売の仕組み、どこで競売物件を探せばよいかをご紹介します。

競売物件にはどうやってなるのか?

例えば、ある人が住宅ローンを借りて新築一戸建ての家を購入したとします。

数年たった頃にリストラになってしまい、住宅ローンが払えなくなったので銀行との間で任意売却を検討しました。

しかし、任意売却にならなかった場合、銀行などが債権者となり、裁判所が行う競売手続きに着手することがあります。

他にも、税金の滞納などで家を差し押さえられ競売物件となることもありますし、借金が返せなくて競売物件になることもあるのです。

競売物件は売主がいない

競売物件で一番の問題点は、売主がいないという事です。

一般的な不動産の場合、不動産業者が売ったとしても売主がいて、瑕疵担保責任などの責任を問題があった場合負ってくれます。

しかし、競売物件は、法律で売主自体がいない状態になるのです。

瑕疵担保責任や引渡し義務などが無い為、トラブルが発生する確率も高いです。

その分、売り出し価格が一般相場より安くなっていることも多くなっています。

このような点も考慮したうえで競売物件を買わなければなりません。

どこで競売物件を探すのか?

競売物件を実際探そうとしたら、どのようにすれば良いのでしょうか?

現在は、ネットが普及しているのでネットで探すのがポピュラーになっています。

不動産競売物件情報サイトや官公庁が取り扱う競売物件を探す人が多いです。

他にも新聞や情報誌などで競売物件をチェックすることができます。

また、裁判所に行くと閲覧室があり、そちらで競売物件を探す事も可能です。

裁判所では、物件の明細書が見られる他、現状調査報告書や評価書も閲覧できます。

気になる競売物件があるなら裁判所まで行って詳しく調べてください。

競売物件の買い方

競売物件は、裁判所などが行う競売入札で決まります。

この、競売入札は、一発勝負で、一度価格を入札すると変更も取り消しもできないのです。

入札された金額の中で一番高い金額を付けた人が購入する事になります。

遊び半分で競売物件入札に参加してしまうと取り消しができずに困る場合もあるでしょう。

競売物件入札に参加するなら、きちんと情報を調べて、資金を調達する能力が無ければなりません。

競売物件の流れ

競売物件の流れは次のようになっていますので確認しておいてください。

  • 競売物件の予算を決める
  • 競売物件を調べる
  • 入札
  • 売却許可決定
  • 明け渡し交渉
  • 代金の納付
  • 引渡命令と強制執行
  • 登記通知書の送付
  • 物件の引き渡し

競売物件の中には、人がまだ住んでいて明け渡してくれないこともあります。

競売後に明け渡し交渉を行うと、ほとんどの場合退居してくれますが、そうでない場合、裁判所から引渡命令が出され、応じない場合強制執行として追い出される事になるのです。

こうなると予定していたより引き渡しまでに時間がかかることも多くあります。

競売物件で購入したからと言ってもトラブルがあれば、即入居できるわけではありません。

競売物件を買う為に行う事

まずは、欲しい物件の物件明細書、現況調査報告書、評価書などで調べることが重要です。

一般の不動産物件の場合、内覧をして自分の目で物件を確かめることができますが、競売物件の場合、内覧をすることはできません。

また、現状の物件を購入することになり瑕疵があったからと言って取り消しもできません。

直接、競売物件を買うなら現地を視察し、裁判所に何度か行って競売物件情報を調べた方が良いです。

専門的な不動産の知識が無い方は、競売物件専門の業者に尋ねてみるのも良い方法でしょう。

少々手数料はかかりますが、プロに選んでもらうという方法もあるのです。

競売物件を買った後の手続き

競売物件の入札で落札した後は、期限までに代金を納付しなければなりません。

支払方法は、銀行で指定の口座に振り込む他、裁判所などへ持参する方法もあります。

銀行などのローンを利用することも可能なので、物件購入前に銀行に相談し、ローンをすぐに組めるよう手配しておいてください。

代金を納付してもすぐに引越しができない場合も競売物件にはあります。

家主が住んでいる状態で競売にかけられることもありますので、代金納付と同じくして引き渡し命令申し立てをしてください。

期限内に退去しない場合、強制退去となります。

強制退去後、不動産の引き渡しとなり、競売が完了するのです。

競売物件のリスクについて

競売物件を購入する場合、安いかわりに大なり小なりリスクを負う事があります。

こちらでは、競売物件のリスクについて考えてみましょう。

競売物件のリスクとは?

競売物件のリスクには次のようなものがあります。

  • 自力で物件を調べなければならない
  • 物件の瑕疵や欠陥は購入者の責任となる
  • 物件の引き渡しが保証されていない
  • 物件の内見ができない
  • 落札できないこともある
  • 滞納金を払わなければならないことがある

競売物件として売却される不動産は、一般的に売られている中古の不動産物件とは明らかに違います。

なぜなら、落札者のリスクがとても高いからです。

競売物件の中には、とても良い物件があることも多いのですが、逆に条件が悪い物件も存在します。

特に競売物件を購入したことが無いのに、安いからという理由だけで競売物件を選んで失敗する人が結構いるのです。

このような方は、競売物件のシステムをよく判らず、普通の不動産と同じような感覚で買う事があります。

競売物件の場合、買った人のリスクが大きく、どこにも責任を取ってもらえません。

そこを理解した上で購入しなければならないのです。

競売物件は一般の不動産と異なる

通常の不動産取引では、売主がいて、物件に問題があった場合、その問題を解決し購入者へ引き渡す責任が発生します。

例えば、内見に行った時に水回りが故障していたなら、その故障を修理するのは売主です。

購入したい物件の事で聞きたいなら、売主に直接聞くこともできますし、仲介している不動産業者にたずねることもできます。

しかし、競売物件の場合は、このような事は全てできません。

内見することもできませんし、どこか壊れていても、売主がいないので修理してくれないのです。

このようなリスクも考慮して、通常の価格の半額近く安く売られます。

安いならどんな物件でも良いという人以外は、競売物件を不安に思う事もあるでしょう。

競売物件は、一般の不動産と全く違うということを理解してから入札するようにした方が良いです。

まとめ

競売物件の中には、すごく条件の良い物件もあり、一般の人が入札するだけではなく、不動産業者が購入することもあります。

このような競売物件は、人気が高く入札価格も上がることになるのです。

ただし、競売物件は、最初から問題が多い不動産だということも理解しておかないと後で後悔します。

一般的な不動産知識では考えられないような状況で売りに出された物件ですから、格安になっているのです。

物件の占有者がいる場合、なかなか明け渡してくれず嫌な思いをするようなこともあるかもしれません。

その辺りも含めた金額だという事をきちんと把握して心構えをしてください。

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