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農地を貸す方法とは?トラブルを防ぐための注意点も解説!

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農地を貸す方法とは?トラブルを防ぐための注意点も解説!

我が国の高齢化は、どんどんと加速しています。

地方、特に農村部では、その傾向が顕著です。高齢化が進み、耕作放棄地が増えた地域が増えています。

長年農業を続けていた人が亡くなった場合、その農地の相続を受ける人が相続を放棄してしまうケースも多いようです。

もし、あなたのご両親が農地を持っている場合、ご両親が農業を続けることができなくなったらどうしますか?

これをきっかけに、農業を始めますか?現実は難しいですよね。きっと、農地を売るか、貸すかを考えるでしょう。

この記事では、農地を貸すための方法や、農地を貸す際のトラブルを防ぐ注意点などについて解説します。

農地には特別な制限があります

土地の種類としては、宅地、工業地などがありますが、農地を対象にした農地法という法律があり、農地に対しては特にさまざまな制限が設けられています。

農地法は、耕作する目的で農地を売買・貸し借りする場合に一定の規制をすることで、農家以外の者に取得されないようにしています。

具体的には、農地が資産保有目的、投機目的の対象として、売買・貸し借りされることを防いでいます。

また、農地が生産性の高い農家などに利用され、農業生産力を維持・拡大できるように農地法が役立っています。

農地は、原則として農家が米や野菜などを作ることが求められており、農家のみ取得することができます。

また、農地は、農業以外の用途に勝手に転用することはできません。一方、農地にも固定資産税がかかりますが、かなり優遇されています。

農地の相続を受けた場合

もし、農地を所有していた農家が亡くなり遺産相続する場合には、農家以外でも相続を受けることができます。

しかし、相続を受けても農地は農地であり、勝手に処分することは認められていません。

農地の相続を受けた場合は、農地がある地域の農業委員会へ届出をする必要があります。

以前は、農業委員会か都道府県知事の許可が必要だったようですが、現在は届出するだけで良くなりました。

届出には、次の書類が必要です。

  • 届出書(役所の様式で、農地法第3条の3第1項の規定によるもの)
  • 農地取得者の印鑑(あなたが取得したのであれば、あなたの印鑑)
  • 相続を確認できる書類(亡くなった人の戸籍謄本と農地を取得した人の戸籍謄本など)

届出書には、農業委員会による斡旋の希望有無を記載する欄があります。

農地を貸すことを含め、具体的な活用方法が決まっていない場合は、農業委員会の斡旋を希望することをおすすめします。

なお、農地の相続であっても相続税がかかりますので、注意しましょう。

相続を受けた土地の転用と注意点

農地は、農業をする以外の目的で利用できないため、相続を受けても農業をしない人の場合は、相続を受けた土地が使えないことになります。

これを防ぐために、農地を農地以外に転用することができます。

ただし、転用には、農業委員会か都道府県知事の許可が必要になります。

転用する目的が確実に実現されなければ、許可が下りないようなので、転用する場合にはしっかりとした計画が必要になります。

また、農地には農地区分による分類がされており、その区分によって、転用できる農地と、転用できない農地があるので注意が必要です。

農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は、農業に適した土地であると市町村が認めた土地であり、原則として農地からの転用は許可されません。

農地のまま活用する方法を考える必要があります。

第2種農地は、市街地化が見込まれる農地であったり、生産性が低い狭い農地が該当しており、転用する目的が、周りの土地で代用できない場合は、転用が許可されます。

第3種農地は、既に市街地であったり、これから市街地化するのが見込まれる地域の農地で、原則として転用が認められます。

具体的な農地区分を確認するには、農地を管轄する農業委員会へ確認することをおすすめします。

農地の活用方法

農地を活用するには、農地のまま利用する方法と、転用して利用する方法があります。

また、あなたが所有したまま貸す方法や、売却する方法が考えられます。

この記事では、売却する方法は取り扱わず、あなたが所有したまま貸す方法を解説します。

農地のまま他の農家に貸す

あなたが農家でなければ、農地を活かす最も良い方法の1つに、農地のまま他の農家に貸すことが考えられます。

農地を売却する場合、農業委員会の許可が必要なのですが、貸す場合も同じように許可が必要です。

この場合、賃料があっても、なくても、農業委員会の許可が必要で、賃貸借契約を解除する際にも、農業委員会の許可が必要になります。

また、土地や住居の賃貸借の上限は、民放で20年を上限とすることが定められていますが、農地の場合は50年を上限に賃貸借することができます。

農地のまま市民農園として貸す

あなたが相続を受けた農地が、都市部に近い土地の場合、市民農園として、農業を体験したい一般の人に貸し出す方法が考えられます。

市民農園にはさまざまな形態がありますが、おすすめなのは特に法手続きをする必要がない農園利用方式です。

ただ、実際には、農地を貸すだけで終わるものではありません。

もし、あなた自身が農地の近くに住むなどできない場合は、近くの農家に管理を依頼するか、自治体やNPO法人などに貸し出すのが良いでしょう。

農地のまま農地バンクを利用して貸す

農地の貸借には、農業委員会の許可が必要になるケースが多いです。

その他の貸借方法として、「農地バンク」の利用があります。

農地バンクは、

  • 「農地集積バンク」
  • 「農地中間管理機構」

と呼ばれる仕組みの通称で、貸したい農地を集めて、借りたい農家にまとめて貸す仕組みです。

農地バンクを利用するメリットとしては、あなたが借主を探す必要はない点です。

農地バンクが、農地を借りたい人を探してくれます。

そして、借主が見つかった場合には、賃料や協力金などを得ることができます。

逆にデメリットとしては、賃借期間が原則10年以上と長期になっている点です。

他に活用したいと思っても、借り手が決まると、10年以上はあなたのもとに農地は戻ってきません。

メリット・デメリットありますが、農地バンクに興味がある場合は、市区町村が窓口になっているので相談してみると良いでしょう。

農地を駐車場として貸す

農地を転用して貸す場合、最も初期投資が少なくて始められるのが、駐車場として貸すことです。

整地する必要がありますが、区画を分けさえすれば、駐車場として成り立ちます。

ある程度の人口がある住宅地であれば、貸す価値があるでしょう。

乗用車を対象にした駐車場はもちろん、営業所や工場などがある場合は、事業用車の駐車場として活用できる可能性もあります。

農地を太陽光発電用として貸す

最近は少しブームが去ったようですが、太陽光発電用の用地として貸すのも良いのではないでしょうか。

これからも再生可能エネルギーを求める声は無くならないと思われます。

太陽光発電で必要なのは日差しですが、農地であればきっと問題ないでしょう。

ある程度の広さがあれば、安定した収入が見込めます。

ただし、太陽光発電の事業者が回収期間と考えるのが10年なので、比較的長期的な賃貸借契約になります。

農地を住宅用地として貸す

市街地にある農地であれば、住宅用地として貸すことも考えられます。

定期借地権などを設定し、一戸建てや小規模の集合住宅を賃貸する業者に貸すのはいかがでしょうか?

地方であれば、高齢者向け住宅用地ととして貸し出すことも考えられます。農地であるのどかさが活かされるかもしれません。

住宅用地としては、電気・ガス・上下水道等のライフラインが引き込みやすいように、公道に接していることが望まれます。

農地を事業用地として貸す

国道などの交通の往来が多い地域にある農地であれば、コンビニなどの店舗、会社の事務所など事業用地として貸すことも良いでしょう。

成功すれば、安定した賃料を得ることができるでしょう。

まとめ

いかがでしょうか?

農地を貸すには、農地法をはじめとした制限・条件をクリアする必要がありますが、用途はさまざま考えられます。

ぜひ、あなたの農地を有効活用できる方法が見つかるようご検討ください。

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