いきなり借地権と聞いて「何それ初めて聞いた！」と思う人は多いと思います。
借地権とは文字の通り土地を借りるということです。
簡単に説明すると、建物を建てたいとかその他の目的で人の所有している土地を地代を支払って借りる権利のことを言います。
しかし大切な土地に関する権利になります。借りる前にきちんと理解しておいた方が良いでしょう。
ここでは借地権とは何かと実際の売買の相場、かかる税金や不動産業者などへの仲介手数料がいくらかかるのか解説していきます。
記事の目次
借地権とは？
まずは借地権がいったいどういう権利になるのか説明していきます。
借地権とは他人の土地を借りて、そこに自分所有の建物を建てられる権利のことをいいます。
土地を借りるにあたって借りる側は貸す側に毎月土地代を支払う事になります。
借地権にはいくつかの種類があります。
土地を所有している人やマンション経営などをやっていたりやりたい人にとっては決して無視できない権利になります。
次からは借地権の種類について解説していきます。
借地権の種類
まず借地権の種類には大きく分けて2つあり、平成4年8月より前から土地を借りている場合は借地法が適用され、平成4年8月より後に土地を借りている場合には借地借家法が適用されています。
借家法は契約期間が決まっているが、更新する事で半永久的に借りることができます。
借地借家法は数種類の借地権に分かれていて契約内容によって決められます。
ここではそのうちの5種類をピックアップして解説していきます。
借地権、普通借地権
旧法の借地法では借地権、借地借家法では普通借地権といいます。
- 自宅やアパート、マンション、工業用地として借りる。
- 契約期間は決まっているが、更新することで半永久的にかりることが可能。
- 存続期間は建物構造に関係なく最初は30年、1回目の更新後は20年その後は10年となる。借地法と存続期間が異なる。
※借地法・・・建物構造が木造の場合存続期間は30年最低20年、契約更新後は20年となる。鉄骨造、鉄筋コンクリート造の場合は存続期間は60年最低30年、更新後は30年となる。
定期借地権
- 定期借地権付き戸建住宅や、定期借地権付きマンションなどがあり、主に住宅用として土地を賃借している。
- 契約期間は50年以上と決まっていて、基本的に更新は無い。
- 契約期間終了時には更地にして返還する必要がある。
事業用定期借地権
- 事業用路面店舗や商業施設大規模開発事業等で土地を借りている。
- 契約期間が決まっていて10年以上、50年未満。
- 契約書は光景証書にて作成する。
- 契約終了後は更地にして返還する必要がある。
建物譲渡特約付借地権
- 契約期間は30年以上で、土地所有者が建物を相当の対価で買取る決まりがある。
一時使用目的の借地権
- 工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で、一時的に土地を借りる。
- 契約の際に一時的に借りることが明らかになっている契約。
上記のような種類があります。
他にも地役権、地上権、永小作件権、入会権などがあります。
借地権のメリット・デメリット
借地権の特徴をメリット・デメリットでまとめました。
メリット
- 土地の固定資産税、都市計画税がかからない。
- 旧借地法の場合は特に法律に守られていて、半永久的に土地を借りられる。
- 借地権付の建物を購入する場合は、所有権付よりも安く購入できる。
デメリット
- 土地を借りる権利があるだけで、所有にはならない。
- 更新料がかかる場合がある。
- 建物の売却や増改築には地主の承諾が必要。
- 借地権は売却が難しい。
借地権の売買相場
現在持っている借地権を手放したいと思った時にどの様な方法があるのかと、借地権の売買相場を解説していきます。
借地権を手放したい時
借地権を手放す方法として以下の方法があります。
- 地主に借地権を無償で返還する。
- 地主に借地権を買い取ってもらう。
- 第三者へ借地権を売却する。
- 借地権の買取業者へ売却する。
自分にとって1番メリットになるのは地主に借地権を買い取ってもらう方法です。
しかしこの場合は地主との交渉がなかなか進まなく、円満に解決する為業者に仲介を依頼することが多くあります。
第三者へ売却する場合
借地権を売却したり、増改築をする際には地主の許可を得ないといけません。簡単に解説しますと
- 第三者への借地権譲渡を認める許可承諾
まずこれが得られないと第三者への借地権の売却ができなく、借地権を手放したくてもてばなせなくなてしまう状態になります。
増改築の許可承諾建物の増改築をしたい時も地主の承諾が必要になります。
借地権をローンで買い付けできる為の許可承諾次の借地権買主がローンで支払いしたいと思っていてもこの許可が承諾されていないと、買主は一括で支払いをしないといけなくなる為、借地権としての価値は低くなります。
以上の様に、地主の意向が強く守られている状態になります。
次からは第三者への借地権譲渡の許可が得られた場合の解説をしていきます。
借地権の相場
借地権の相場はその地域の土地価格と地主さんの意向により決まりますので、相場の金額を出すのは難しいです。
もし、知りたい場合は地域の不動産業者などに問い合わせると教えてもらいます。
借地権は地主とのさまざまな制約があるので土地価格相場よりも安くなります。
借地権に関わる税金について
ここからは借地権を取得する時にかかる税金とその後にかかる税金について解説していきます。
不動産取得税
不動産所得税は不動産を取得した時にかかる税金で、建物付の借地権を購入する時はこの税金がかかります。
土地のみでの借地権購入時にはかかりませんが、後に建物を建てる時には不動産取得税がかかります。
固定資産税・都市計画税
借地権を購入するとその土地の固定資産税、都市計画税は借主が支払うことになります。
譲渡税
譲渡税は借地権を売却するときにかかる税金です。
相続税・贈与税
家族に相続したりする時にかかります。その年の路線価を基準に計算されます。
借地権を取得するとこのような税金がかかります。金額は地域や建物の状態によって変わります。
不動産業者などに仲介を依頼する
借地権の売買は不動産業者などに仲介を依頼するとトラブルが少なく円満に取り引きができるようになります。
ここからは仲介を依頼するとどのようなことをやってくれるか、手数料はいくらかかるのか解説していきます。
仲介手数料
借地権の売買の仲介を不動産業者などに依頼した場合の仲介手数料は、宅建業法の第46条に基づく国土交通省の告示により、売買価格が400万円を超える場合は売買価格のの3%6万円が上限とされています。
業者はそれ以上の報酬を受け取ってはいけないことになってい決まりになっています。
また売買価格が400万円以下の場合では、200万円以下だと売買価格の5%、200万円以上400万円以下の場合は売買価格の4%が報酬金額の上限になります。
まとめ
今回は借地権とは何かという所から売買についてまでを解説していきました。
他人から土地を借りるということはその人の財産の一部を借りることになりますので、さまざまな制約が付き物になります。
その為、借りる側の人は特に事前の情報収集をしておくと取り引きがスムーズに進みます。今回解説した事が情報の1つとしてお役に立てると嬉しいです。
また借地権の売買の際のトラブル発生は大変多く、トラブルを未然に防ぐということで業者に仲介を依頼することをおすすめします。
仲介手数料はかかってしまいますが、トラブルが発生して取り引きが長引いてしまったり多くの問題が発生するかもというリスクを考えると、業者に仲介を依頼した方がよいかと思います。