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土地を貸す方法!契約書の書き方から注意点も徹底解説します

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土地を貸す方法!契約書の書き方から注意点も徹底解説します

土地を所有している人の中には、土地を貸して収益を得たいという人も多いのではないでしょうか?

空き地でそのまま放置していても固定資産税がかかるばかりですが、土地を貸す事ができれば、一定の収入が入ってくるので生活も安定します。

今回は、土地を貸して収益化することができる5つの具体的な方法や実例、注意点などをご紹介します。

土地を貸す借地権の種類について

所有している土地を貸すと借地権という権利が発生します。

借地権がどういうものなのか理解しておくことで、土地を貸すトラブルを未然に防げるだけではなく、自分の希望で土地を貸す人を限定できます。

こちらでは、土地を貸す借地権についてご紹介しましょう。

普通借地権

普通借地権は、借地人の希望により更新することができます。

地主が契約終了する場合は正当な理由が必要です。

一時使用目的

一時的な使用目的で土地の借地権が発生します。

全て契約によって決める事ができ、仮設のプレハブなどを建てる事ができます。

事業用定期借地権

定期借地権の一種ですが主に店舗など居住を伴わない業者に土地を貸す借地権です。

居住用より土地を貸す収益が高めになっているので土地を貸す人にはおすすめになります。

一般定期借地権

一般定期借地権は、存続期間が50年以上と長く、契約更新がありません。

建物の用途を限定する事はできませんが、契約終了後、借地人は、土地を更地にして返さなければなりません。

建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間は30年以上で、40年でも50年でも契約で決めることができます。

契約更新は無く、地主が借地人の建物を買い取る権利が消滅するので様々な用途で継続する事も可能です。

一般定期借地権に比べると短期間での契約満了ができます。

土地を貸して収入を得るにはどうすればよいか?

実際に、自分が持っている土地を人に貸したいと思う時は、どうすればよいのでしょうか?

まずは、土地を貸すための方法と契約、契約書の書き方、個人や業者に土地を貸すときのポイントについてご紹介します。

不動産業者に相談する

土地を誰かに貸したいと思ったら、まずは、不動産業者に相談してみましょう。

自己所有の土地ですから、だいたいいくら位の価値があるとご存知だと思いますが、経年過ぎている場合、土地の金額がかなり変わっていることがあります。

土地の時価がどれ位で、貸すならばどれ位の金額になるという事を知っておく事が重要です。

その上で、土地を貸さないと、トラブルになることもあるでしょう。

不動産業者と契約する

土地を貸している人の中には、知り合いだからとか親戚だからという理由で、その土地の価値より安い金額で貸していることもあるでしょう。

しかし、安く貸していてもトラブルになることがあるので、できれば、知人や親戚でも不動産業者を通してきちんと契約しておいた方が無難です。

不動産業者に仲介手数料を払うのがもったいないという人もいるかもしれませんが、裁判とかになったらもっとお金がかかります。

自分の資産である土地を守る為、不動産業者と契約しておくと良いでしょう。

不動産業者は契約後、借主を探してくれます。

見つかって借主と契約できれば仲介手数料が入るので、普通は一生懸命探してくれるはずです。

良い不動産業者を見つければ、良い借主を見つけてくれ、土地を貸す事により収入を得る近道になるはずです。

契約書の書き方

不動産業者と契約するにしても、土地を貸す人と契約するにしても、契約書は必ず必要です。

どんなに知り合いでも契約書を交わさずに口約束などで土地を貸すのは止めましょう。

不動産業者に土地契約などを仲介してもらう場合は、契約書も準備してくれます。

不動産業者にお願いしない場合は、土地賃貸借契約書がネットなどにありますので参考にしてみましょう。

まずは、土地の表示(所在地や地目、地積(面積)等をきちんと記載します。

次に、土地の用途についても(居住用や事業用など)限定しておきましょう。

賃料や敷金など金額に関する項目はもちろんですが、賃借期間や契約の更新なども具体的に契約書にかいておきます。

また、事前承諾や明け渡し、解除できる条件なども詳しく記載しておくと良いでしょう。

この契約書に書いてあることは、効力があるので、違反した場合、土地賃貸を解消する事もできます。

重要なので不動産業者など専門家に相談し作成した方がよいでしょう。

個人的に土地を貸す

例えば、友人だから、兄弟だからと気安く土地を貸して、気がついた時には借金の担保になっていたという事も土地賃貸では起こっています。

どんなに近しい仲でも、不動産業者を通さず契約書なしで土地を個人的に貸すのはトラブルの元になるという事を覚えておいてください。

しかし、中には騙されて土地を貸す事になる人もいるかもしれません。

弁護士や司法書士に相談すれば、解決する事もありますので、泣き寝入りする必要はありません。

業者に土地を貸す

個人ではなく、土地を業者に貸す場合も同じく、不動産業者を通しきちんと契約しましょう。

注意点としては、業者の経営上業を確認してから貸した方がよいです。

景気が悪い業者の場合、土地の賃借料を払ってくれない事があります。

できれば、土地を貸す業者がどのような会社なのか確認してからでも遅くはないでしょう。

土地を貸す時の実例

もしも、自分の土地を貸した場合、その土地は建物を建てられるのか、建てないのかによってかなり変わってきます。

まずは、土地を貸すときの実例について考えてみましょう。

借主が貸した土地に建物を建てるケース

前述したように貸した土地に建物を建てる場合、建物の名義は、建物を建てた人になります。

つまり、自分が所有している土地ではありますが、その土地の上に他の人の借地権という権利が存在します。

例えば、何かで借主とトラブルになった場合、土地賃借契約を解除したいと思うことがあるかもしれません。

しかし、契約書がある以上、契約期間内に解除することは基本的にできませんし、契約で建物を買い取らなければならない事もあるのです。

ただし、その分だけ土地を貸す賃借料は高めになります。

借主が貸した土地に建物を建てないケース

土地を貸すけど建物を建てないというケースもあるでしょう。

例えば、借りた人がその土地で駐車場などを経営する場合、建物は建ちません。

他にも、農地として貸す事もあれば、太陽光発電の敷地として借りるケースもあります。

このように、建物が建たない土地賃貸契約だと契約が満期で終了した後、建物を買い取ったり、壊したりという手間がかかりません。

何か他の事に貸した土地を使いたいと思っている人には良い条件です。

土地を貸すときに、契約で建物を建てないという事を条件にすることができます。

万が一契約に反して建物を建てても土地所有者は、契約違反という事で買い取ったりする責任はありません。

賃借料は少なくなりますが、トラブル回避には有効な方法です。

土地を貸す事のメリット

空き地にしておかず、土地を貸す事で次のようなメリットが期待できます。

  • 一定の収入が入る
  • 節税対策になる
  • 土地を有効活用できる
  • 自分がリスクを負わず収入が入る

土地を有効活用するには貸す事が一番良いですが、メリットもあればデメリットも存在します。

土地を他人に貸す以上トラブルなどが起こる可能性もあるでしょう。

普通借地権の場合、建物を買取る事になりかもしれませんので気を付けてください。

土地を貸して収益を得る時に注意する事

土地を貸して収入が得られればと安易に貸した人の中には、トラブルに巻き込まれて裁判沙汰になった人も少なくありません。

土地を貸す時に注意するべきことはなんでしょうか?

こちらには土地を貸す時の注意点をまとめてみました。

必ず契約書を作成する

現在でも、田舎の土地などでは、近所の知り合いの人から土地を借りる時、契約書を作らないようなこともあるのではないでしょうか?

契約書が無いという事自体、土地の貸し借りの場合、トラブルの元となることが多いです。

口約束では、後で問題が起こった時に証拠が何もありません。

お金が絡むことなので、どんなに狭い土地を貸す時にも契約書を作るようにしましょう。

素人が適当に作った契約書では、なかなかトラブルを解決できないという事もあります。

そうならない為に、できれば、司法書士や行政書士などの専門の方に土地賃借契約書を作ってもらいましょう。

少々、手数料を取られても、きちんと作成しておけば、のちに自分の身を守ることになります。

自分の大事な資産である土地を貸すのですから、軽い気持ちで貸さないようにしてください。

不動産業者を通す

土地を貸す場合、一番おすすめなのが不動産業者を通す事です。

不動産業者には、必ず宅地建物取引士がいるはずです。

この宅地建物取引士は、不動産取引のプロで、土地の賃借契約などにも精通しています。

土地を貸す人、借りる人にトラブルが起きないような方法を熟知しているので、契約書はもちろん、様々な仲介や手続きを行ってくれます。

多少、仲介料を払ってもおつりがくるくらい安心できるでしょう。

何かトラブルになったとしても不動産業者が味方になってくれます。

信頼のおける不動産業者を見つけられれば、土地を気持ちよく貸す事ができるでしょう。

まとめ

初めて人に土地を貸すような場合は、不動産知識が無い場合、借主の都合の良いような契約をすることがあります。

契約をしてしまってからは、解除が難しくなるので、必ず契約前に土地契約の知識がある人に確認してもらった方がよいです。

できれば、不動産業者等を通して貸した方が良いでしょう。

いくらか手数料を払わなければなりませんが、保険だと思って頼んだ方が無難です。

また、将来、その土地を利用するような計画がある場合、期限などをきちんと契約書に記載してください。

良い土地取引を行う為には、貸す方もある程度の知識が必要です。

不動産業者などにサポートしてもらいながら土地を貸した方が安心なので、簡単に契約せずプロの意見も参考にしてみましょう。

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