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山林売却の相場の調べ方!かかる税金や費用ってどのくらい?

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山林売却の相場の調べ方!かかる税金や費用ってどのくらい?

  • 「知り合いの山でタケノコ掘ってきたよ」
  • 「おじいちゃんが山持っていて、山菜売ってる」

こんな話、あなたも一度は聞いたことがありませんか?

日本は山と海に囲まれた自然豊かな国で、山林が占める割合は国土の70%といわれています。

その山林の、なんと58%が私有地なんです。

つまり日本中の山林の半分以上が「だれか」のものということになるので、先ほどのように友人知人を辿れば、山林を持っている人に出会えるのも納得です。

しかし山林の維持・管理は想像以上に大変で、相続などを機に手放そうと考える人も多くいます。

今回は山林の売却をお考えのあなたに、売却までの流れや税金、かかる経費などをご紹介します。

山林にも売却相場があるの?

山林の売却は、宅地や商業用地などと比べる格段に少ないのは、簡単に想像できますよね。

そのため、通常の不動産のように相場一覧のようなものが少ないのが現状です。

そこで有効になってくるのが、過去の売買の事例をもとに大体の相場を知る方法です。

不動産取引価格情報検索 -国土交通省・土地総合情報システム-

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

このサイトで実際どこの地域の山林が、どれくらいの価格で取引されているのかを知ることができます。

ただし山林の価格は、

  • 山林に生えている樹木の品質
  • 樹木の品種、樹齢
  • 間伐など樹木の手入れがされているか
  • 林道、国道までの距離

などにも左右されるので、あくまでも参考程度と考えたほうが良いでしょう。

山林の種類によって変わる価格傾向

ひと口に山林といっても国道沿いの小高い山か、はたまた秘境と呼ばれるような山奥深くにある険しい山かによっても相場が変わってきます。

代表的な4つについてまとめると、次のようになります。

山林の種類 特徴 価格(相場と比べて)
都市近郊林地 市街地に近い。宅地化する可能性がある。 高い
農村林地 山あいの農村部周辺。いわゆる里山など やや高い
林業本場林地 林業を主としている地域 やや低い
山村奥地林地 山の奥深い場所。交通の便が悪い 低い

やはり今後開発の余地がある場所や、交通の便がいい場所の山林は高値が付くことが多く、市街地から離れれば離れるほど、安くなる傾向にあります。

特に都市型近郊林地は、市街地に近い順に

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 準都市計画区域
  • 都市計画区域外

に分かれますが「市街化調整区域」までは投資を目的とした個人や法人も、買い手として手をあげますので、比較的売り手の希望価格に近い値段で売却されます。

山林売買は、2つの売り方があります

「山を売る」と聞いたら丸ごと全部、ドン、と売ることを想像しませんか?

もちろんその方法もありますが、もう一つの山林の売り方として「山林の樹木だけを売却」という選択肢もあるのです。

どう違うのか、詳しく見ていきましょう。

山を丸ごと売る

先ほどもお伝えした通り、山を樹木や道路、埋蔵資産含めすべてを譲渡するということです。

この場合は名義自体が売り手から買い手へ変わるので、その後の固定資産税や獣害被害などすべてのことから解放されることになります。

山林の樹木だけを売る

樹木を伐採して販売する、つまり「林業」をして利益を上げる方法です。

しかし、ただ樹木を切ればいいという訳ではありません。

林業として利益を上げるためには、次の3つが条件となります。

間伐をして、手入れをしている山林であること

ただ生えているだけの樹木にはほとんど価値がありません。

間伐をし、質の良い樹木を育てなければ商品として販売できません。

伐採した樹木の処理、搬出、運搬の設備や道路が整備されていること

設備や道路がなければ、莫大な資金を投資して一から整備する必要が出てきます。

製材工場までの運搬業者、道路の確保はできているか

工場まで遠ければ遠いほどコストはかかりますし、道路によっては大型トラックの通行が禁止されている場合もあります。

そのため、新たに積み替えなどの手間がかかることも想定する必要が出てきます。

このように考えると、林業地域で活発に手入れをしている山林でない限り、知識のないまま参入するのはかなりのリスクを伴います。

山林売買を仲介してくれるのはどこ?

まずはあなたの山林に価値があるかどうかを査定してもらう必要があります。

山林の取引は数が少ないうえに、専門知識が必要となりますので手あたり次第不動産会社を回るというのは、得策ではありません。

一番いいのはその山林付近の不動産会社に問い合わせることです。

同時にその地域の森林組合に、ここ最近の取引状況や購入希望者がいないか、また購入してくれそうな人がいないか(例えば、あなたの森林付近の所有者など)問い合わせることも大変有効です。

また、山林バンクという山林を専門としているサイトに相談、仲介を依頼するのも全国各地から買い手を募集できるので検討の価値があります。

山林バンク

http://sanrinbank.jp/

山林を売却する時は税金が2種類って知っていましたか?

山林売買によって利益が出た場合、2種類の税金がかかります。

ただし、山林を取得して5年以内に伐採や譲渡した場合は「事業所得・雑所得」となります。

1.山林所得

山林所得とは、山の樹木に対してかけられる税金です。

樹木は「立木として販売することができる資産」とみなされるため、土地とは別に税がかけられているんですね。

山林所得は次の計算式で求めることができます。

山林所得 = 売却費用 - 必要経費 - 特別控除

ここでいう必要経費とは、次のことを指します。

  • 取得時の経費(仲介手数料、登記費用など)
  • 管理、樹木育成費
  • 植林費
  • 伐採費
  • 売却費用(仲介手数料など)

所有年数が15年以上→『概算経費控除』が使えます

相続した山林は、それを所有していた期間も引き継ぐと考えます。

つまり、あなたが相続したのが2年でも親が15年以上所有していたらこの控除が使えます。

計算式は次の通りです。

( 売却価格 ― 伐採・譲渡費用 )× 1/2 伐採・譲渡費用

2.譲渡所得

こちらは通常の不動産と同じように、土地にかけられる税金です。

所得後の税金

「5分5乗方式」と呼ばれる特別な課税方式をとります。

樹木は立木になるまでに、何十年と時間をかけて形成される資産のため、

税金を軽減しようという取り組みです。

「5分5乗方式」

山林所得税額 = 山林所得 × 1/5 × 所得税率 × 5

所得税率に応じた控除額は、以下のようになります。

山林所得金額÷5の金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超 330万円以下 10% 97,500円
330万円超 695万円以下 20% 427,500円
695万円超 900万円以下 23% 636,000円
900万円超 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超 4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

売却にかかる費用は?

売却の費用を書き出してみましょう。

  • 仲介手数料
  • 所得税
  • 住民税
  • 登記費用
  • 印紙代

仲介手数料はどれくらい?

売買価格が200万円まで → 5%
売買価格が200万円から400万円まで → 4%
売却価格が400万円を超える部分 → 3%

例えば300万円で売却した場合、

  • 200万円分→5% 10万円
  • 残りの100万円分→4% 4万円
  • 合計 14万円

が仲介手数料になります。

山林売買の注意点

山林売買は何度もお伝えしている通り、平地の売買とは異なる点もあります。

境界線の確認に時間がかかる

山林は境界線があいまいな場合が多く、隣接する土地の所有者立会いのもと

境界線を確認する作業が必要になります。

大きな山林になると隣接する所有者が複数人になることもありますし、近くに住んでいるとも限らないため、日程調整が難しいという問題も出てきます。

そのため時間に余裕を持った取引が重要になります。

公募面積か実測面積か

公募面積とは、登記簿上に記載されている面積です。

実測面積はその名の通り、実際に計測した面積になります。

境界線確認が困難な場合や、実施に膨大な時間と費用がかかる場合などは、公募面積を利用します。

山林売買では公募面積での取引が通例です。

山林売買は当事者同士での値段交渉になることが多い

実際相場があってないようなものなのが山林売買です。

特に買い手が現れること自体がとても貴重なので、買い手の意向が強く出てしまう傾向にあります。

希望価格で買い取ってくれる相手が見つかるまでは売らない、という意志が固いのなら、長期戦になることを覚悟する必要があります。

山林売買成功のために

いかがでしたか?

何度もお伝えしている通り、山林は売りに出る数も買いたいと名乗り出る人も、極端に少ないため、早く売りたい場合などは特に安く値切られてしまうことも多い、厳しい市場と言えるでしょう。

計算式も多く平地の売買より複雑なので気が滅入りそうですが、ご紹介した専門業者に相談してみたり、一括査定サービスなども積極的に活用してみてはいかがでしょうか。

きっと信頼できる不動産会社や担当者に巡り合えるはずです。

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