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山林の評価方法とは?市街化区域ではいい?わるい?

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山林の評価方法とは?市街化区域ではいい?わるい?

山林を所有している方、またはこれから所有する事になるかもしれない方は、評価方法が気になるのではないでしょうか?

山林と言っても、本当に山奥の道路から見えない場所もあれば、市街化区域内の山林もあります。

それぞれ評価方法が異なり、評価額が違ってきますので確認しておきましょう。

こちらでは、山林の市街化区域における評価額の違いや計算方法についてご紹介します。

山林の評価方法について

山林の評価額は、一般的に安いと考えられています。

確かに、田舎の方で、道路にも接していない純粋な山林の場合、数百円などかなり安い評価額になっていて、売ろうと思っても売れないし、しょうがないので持っているという人も多いです。

しかし、山林が市街化区域などにあると話は違ってきます。

市街化区域は、基本的に家を建てられる場所だと認識されていて、評価額も山林なのに宅地とみなした価格(宅地比準方式)で計算されるのです。

実際には、傾斜もきつく宅地として使うには莫大な費用がかかるのにかなり高い評価額になっている山林もあります。

市街地なのかそうでないのかでかなり評価額が違いますので注意しなければなりません。

山林は3つだけど評価方法は2つ

山林は、大きく分けると次の3つに分かれます。

  • 市街地の山林
  • 市街地周辺の山林
  • 市街地以外の山林

相続税などの評価額を求める場合、市街地の山林ならば、宅地とみなしたときの価格から造成費を引いて土地の面積をかけると評価額がでます。

市街地周辺の山林の場合、同じく宅地とみなしたときの価格から造成費を引いて土地の面積をかけ、0.8を更にかけると出せます。

市街地以外の山林の場合、固定資産税評価額に決められた倍率をかけることになるのです。

山林の種類的には、市街地の山林と市街地周辺の山林が宅地比準方式、市街地以外の山林が倍率方式となります。

つまり、山林の評価方法は、宅地比準方式か倍率方式の2つになるのです。

まずは市街化区域の山林かどうか確認

上記にあるように、山林は市街化区域かどうかで評価額がかなり違ってきます。

同じ広さでも雲泥の差がでることもあるので、山林を持っているならば確認しておくと良いでしょう。

もしも、市街化区域内ならば、評価額をきちんと確認しておかないと、相続する時になって慌てる場合も多いです。

山林は売却しない限り、ずっと固定資産税や相続税、贈与税などがかかります。

親が山林を持っていて相続予定の場合も評価額を知っておいた方が無難です。

評価額が判る様な書類等が無い場合は、市町村の税金担当に確認してみて評価額を知っておきましょう。

市街地山林の具体例について

こちらでは、市街地の山林で評価額を出す時の具体例についてご紹介します。

同じ、市街地山林でもどのような形状かによって評価額が違ってくることがあるのです。

具体例を上げて、市街地の山林がどのように評価されるのか考えましょう。

急傾斜の山林の場合

山林は、平地の土地ばかりではなく急傾斜の土地もたくさんあります。

急傾斜の山林は、傾斜がほとんどない山林に比べると造成費が多くかかるのです。

国税局のホームページを見てみると、傾斜地の宅地造成費が掲載されています。

ただし、この造成費は傾斜が20度までの山林となり、30度以上の急傾斜の山林は宅地への転用が見込めないと認められることがあるのです。

この場合、市街化区域であってもその山林は純山林の評価になる場合があります。

純山林になると評価額がものすごく下がりますが、根拠が無いと純山林となりませんので専門家に相談してみましょう。

市街化区域に広い山林の場合

一般的に市街化区域で山林を持っている場合、宅地比準方式で評価額を計算します。

しかし、山林の面積が三大都市では500㎡以上、それ以外の市街化区域では1000㎡以上なら広大地面積基準と同じになるのです。

計算式は、路線価×広大地補正率×地積となるので評価額が大幅に下がります。

時価の方か広大地評価より低い事もあるので鑑定評価でも時価を調べ、どちらかを評価としてください。

全面道路が狭いまたは道路が無い山林の場合

山林を所有している人の中には、山林の一部分だけ所有している人も多く、その山林が道路に接していないという事も多いです。

道路というのは建築基準法で定められた道路の為、いわゆる、けもの道のような道は全面道路とは言えません。

このような場合の山林の評価は、無道路地、純山林または広大地、もしくは鑑定評価による時価の4つのうち要件を満たす最も低い評価額を採用すればよいです。

4つの評価額をそれぞれ出して一番低い物を選べばよいですが、要件を満たすかどうか判らない場合、専門家に相談してください。

どうやって山林の評価額を知ればよいのか?

山林の評価額を知りたいと思った時、どのようにすればよいのでしょうか?

一番、簡単な方法としては、山林の所有者である人の固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認する方法です。

こちらには、宅地などの他に山林を所有している場合、固定資産税評価額がかかれています。

純山林の場合、固定資産税評価額に所定の倍率をかければ山林の評価額となるので、手っ取り早いです。

課税明細書が無い場合は、市町村などの固定資産税課などに問い合わせてみてください。

例えば、ご両親の土地を相続予定で、評価額が判れば、税金をどれ位払うか、どれ位の金額で売却することができるのかという事が計算できます。

市街化区域内の山林で急傾斜地や広大地など特殊な山林の場合は、山林の鑑定が必要な場合もあるので、土地鑑定士に相談してみるのも良いでしょう。

まとめ

山林は、市街化区域かどうかで評価方法が異なります。

間違った評価方法にならないようしっかりと評価額を精査しなければなりません。

純山林などの場合は問題ありませんが、そうでないからとあきらめず、自分が所有している山林の評価はどうなっているのか確かめてみるのも管理や売却を考えているなら必要です。

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