古家付き土地を上手に売却するための具体的な方法とは？

建築後長い期間が経過した住宅を含む土地のことを、古家付き土地と呼びますが、この古家付き土地を売却するにはどうしたら良いでしょうか？

方法は3つあります。1つは古家付きのまま売却する方法、1つは古家をリフォームしてから売却する方法、もう1つは古家を解体してから売却する方法です。

3つの方法には、それぞれ、メリットとデメリットがあります。

この記事では、古家付き土地の売却を検討しているあなたに、それぞれの売却方法のメリットとデメリット、上手に売却する方法などについて解説します。

古家には価値がない？

あなたが売却を検討している古家付き土地は、どのような物件でしょうか？

売却するまで、誰かが住んでいる家が建つ土地でしょうか？あなたが生まれ育った実家が建つ土地でしょうか？

あなたの祖父母が住んでいた家が建つ土地でしょうか？先祖代々伝わる土地に建つ家で、築100年を超える物件でしょうか？

さまざまな想いが詰まった家が建っているかもしれませんが、一般的に、木造の家であれば、おおよそ築25～30年が経過していれば、家自体の価値は無くなっています。

古家付き土地を売却する流れ

古家付き土地を売却する場合、不動産売買仲介業者に相談し、物件の売却価格を見積もりをしてもらうことから始まります。

仲介業者によって売却見積金額は異なりますので、できるだけ複数の仲介業者に見積もってもらうことが重要です。

たとえ見積もり価格を高く算出する仲介業者がいたとしても、実際にその価格で売却できるかどうかはわかりません。

買主があらわれて、納得する価格でなければ、物件の売却は成立しません。

売却価格の見積もり依頼を通して、仲介業者のレベル、担当者のスキルなどをしっかり確かめて、あなたの古家付き土地の売買仲介を任せることができるかどうか見極める必要があります。

仲介業者を通して、買主が見つかったら、売買契約を結び、物件の引き渡しを行えば、古家付き土地の売買が完了します。

売却価格は、最初に提示した価格で売れるとは限りません。仲介業者と相談しながら、状況に応じて、売却価格を下げ、買主があらわれるのを待つケースも多いです。

物件によっては、数か月から年単位で売却に取り組む必要がある場合もありますので、しっかりとした方針を持って売却にのぞみましょう。

古家付き土地を売却する方法は3つ

古家付き土地を売却する方法は、次の方法があります。

それぞれの方法でメリットとデメリットがあります。

古家付きのまま売却する方法

売却するあなたにとって、一番手がかからないのは、古家付きのまま売却する方法でしょう。

たとえ古家であっても、住めるのに問題がない家であれば、すぐに住めるというメリットがあります。

ただし、デメリットもありますので、メリットとデメリットを比較して判断する必要があります。

古家付きのまま売却する方法のメリット

解体費用が不要

古家付きの土地のまま売却するのですから、解体費用は発生しません。

固定資産税が上がらない

古家自体に価値が無くても、建物が建っている土地は、特例で固定資産税が軽減されています。

古家を解体すると、この特例が受けられず、固定資産税が上がります。

万が一、売却できない期間が続いたとしても、古家が建っている限り、固定資産税の軽減特例が受けられます。

古家付きのまま売却する方法のデメリット

瑕疵担保責任を負うリスクがある

売却した物件には瑕疵担保責任があり、たとえば隠された欠陥が見つかった場合、買主が売主であるあなたに対して、欠陥部分の修理や、損害賠償を請求することができます。

瑕疵担保責任を負う期間については、売買契約の中で決めることができます。

古家の老朽具合などに応じて、短い期間を設定するとか、場合によっては、瑕疵担保責任を一切免責する契約を結ぶことも必要です。

売却価格が安くなる

古家と土地の状況・条件にもよりますが、一般的には、古家付きの土地より更地の土地の方が、高い値がつくケースが多いです。

買主が、購入した土地に新しく建物を建てたい場合、古家の解体費用を考慮することを求められるため、売却金額が安く抑えられることが多いです。

古家をリフォームしてから売却する方法

古家を解体するのではなく、リフォームしてから売却するのも方法として考えられます。

古家をリフォームしてから売却する方法のメリット

中古住宅を探している人にアピールできる

中古住宅を探し求めている人に対して、古家のままより快適な家だとアピールすることができます。

固定資産税が上がらない

リフォームした建物が建っている土地は、古家のままと同様、固定資産税軽減の特例を受けることができます。

古家をリフォームしてから売却する方法のデメリット

リフォーム費用が必要

古家のままでは建物の価値がなくなっていますが、リフォームに100万円かけたとしても、建物の価値が100万円上がることはなく、売却しやすくなるとは限りません。

さらに、大規模なリノベーションを施して、その費用を売却価格に上乗せた場合、中古物件として売却金額が割高になり、売却されにくくなる可能性があります。

瑕疵担保責任を負うリスクがある

古家のまま売却する場合と同様、瑕疵担保責任を負うリスクがあります。

古家を解体してから売却する方法

古家には価値がないため、古家を解体してから売却することも考えられます。

古家を解体してから売却する方法のメリット

土地が売却できる可能性が高まる

土地の状況や条件にもよりますが、中古住宅よりも新築住宅の方が需要が高いため、古家付きの土地より、古家を解体し更地の方が売却できる可能性が高まります。

瑕疵担保責任を負う必要がない

古家を解体しているので、瑕疵担保責任を負う対象がありません。

古家を解体してから売却する方法のデメリット

解体費用が必要になる

古家の規模や構造によって異なりますが、古家を解体するにはかなりの費用が必要になります。

また、解体して更地になったとしても、必ず売却できるとは限りません。解体費用を先行投資する必要があります。

固定資産税が上がります

古家を解体後は建物がないため、固定資産税軽減の特例は受けることができません。

このため、土地が売却できなかった場合は、古家が建っていたときと比べると最大6倍の固定資産税を納める必要が出てきます。

固定資産税の金額は、毎年1月1日現在の状況で決定されます。

古家を解体して更地にする場合は、十分に時期を考えて実施することが重要です。

古家を解体してから売却するときに注意する点

建物が建てられない

古家が建てられた時点では法律に適合していたとしても、一度解体すると、現在の法律に適合させる必要があります。

基本的な条件としては、4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てることができません

特例として、1.8m以上の道路に接していれば2m後退すると、建物を建てることができます。

これらの条件に適合しない場合は、古家の解体後、再び建物を建てることができません。

このような土地は、既存不適格とか、再建築不可といわれ、非常に低い価値になってしまいます。

古家よりも小さい建物しか建てられない

土地には、それぞれ容積率と建ぺい率が設定されています。

この2つの条件は時代と共に厳しくなっていることが多く、古家を解体後は、古家よりも小さい建物しか建てられない可能性があります。

古家付き土地を売却するには、古家付き土地のまま売却を試みましょう

古家付き土地の売却方法と、それぞれのメリット・デメリットは理解できたでしょうか？

土地を探し求める人の中で、更地を探している人は少ないようです。

あなたが売却しようとしてる古家付き土地の状況と条件を、しっかりと確認して判断することが必要ですが、迷うようであれば、まずは古家付きのままで売却を始めてはいかがでしょうか？

買主が更地を望むのであれば、売買契約にめどがついた段階で古家を解体してもよいでしょう。

解体費用について協議することも可能です。それに、古家を探し求めている人もいるかもしれません。

古家を解体してしまっては、そのチャンスを失ってしまいます。

まとめ

いかがでしょうか？

古家付き土地の売却には、さまざまな方法が考えられます。

メリット・デメリットをしっかり判断したうえで、あなたが売却に成功することを応援しています！