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農地を売るには?<農地売却の方法とかかる税金って?>

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農地を売るには?<売却の方法とかかる税金って?>

親から相続した田や畑や親が年老いて農業をやめてしまって使わなくなった田や畑は、どのようにすればよいのでしょうか。

そのまま置いておいても、土地に対して税金がかかってしまいます。

では、売ってしまえばと思いますが実は、農地は農地法という法律で細かく売買を規制されています。

自由に売買できないようになっています。

さらに今は使われていない農地が増えていて売却しても二束三文の金額になる可能性もあります。

では、どのようにすればいいのでしょう。

今回は、農地売買の仕組みと売却の方法、かかる税金について調べてみました。

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農地売買の仕組み

農地は自給自足の基礎となるべき場所になっています。

日本の自給率はかなり低いので、昔に国が農地を守ることを決めました。

その法律によって自由に売買できなくなってしまいました。勝手に売買してしまいますと法律違反になってしまいます。

農地を売買するには、法律では農地が購入できるのは農家の方か、農家に今からなる人のみになります。

現在、農家の方は高齢化が進んでおり、これ以上農地拡大を考えることは少ないでしょう。

さらに農家に今からなる人も少なく、購入できる方はわずかの人数になります。

さらに売買するのに農業委員会か都道府県知事の許可が必要です。この許可が下りるのにも、時間がかかり約1ヶ月ぐらいかかります。

しかし、農地をそのままにしていても土地の税金だけ取られることになります。

もったいないと思います。

自分が老後に農業をするのであればそのままでもいいのですが、農業をしない人にとっては、本当にいらないものになってしまいます。

でも、売却方法はあります。

どのような方法で売却すればいいのでしょうか。

農地売却の方法

農地を売る方法は、2つあります。

  • 農地をそのまま農地として売却する方法
  • 農地の使用方法を違うものに変えてしまう方法

では、それぞれみていきましょう。

農地を農地のまま売る方法

農地をそのまま農地として売ります。

先ほど言ったようにほとんど売却できません。

なぜなら購入希望者も少なく、手続きに時間がかかります。

さらに購入できる人が限られているからです。

どのような人が購入することができるのでしょうか。

農家の人と今から農家を始める人ですが、さらに高い壁が存在します。

高い壁とは、購入できる人の審査用件です。どのようなものがあるかというと、

  • 必要な機械をもっているか。
  • 仕事する人数は適正か。
  • 全ての農地を使用しているか。
  • 常に農業しているか。
  • 耕作面積が50a以上か

などがあります。

1つでも満たしていなければ、許可は下りません。

新しく農家を始める方は、まずこの5つの用件すべてを満たしていない方が非常に多いです。

審査の段階でこの条件を満たす必要があります。

農地の代金と機械、人数全て揃っていないといけません。趣味で農業をしようとする人は、当然購入できません。

農地の使用方法を変えてしまう方法

農地の使用方法を変えてしまってから売却する方法です。

1番分かりやすいのは農地を宅地に変えてしまうことです。

宅地とは、住宅を建てられるようにすることです。

では、簡単に転用できるのでしょうか。

転用することも農業委員会か都道府県知事の許可が必要です。

農地転用の許可は、申請した時点で、農地を何に変更して何を建てて、どのように使うのかまで決まっていないといけません。

使用方法が決まっていても、場所的な問題や購入者に問題がある場合、許可が下りないこともあります。

では、どのような場合に許可が下りないのでしょうか。

  • 農地用区域内か集団的農地にあるもの
  • 転用資金のないもの
  • 今までに農地法違反の犯罪を犯したもの
  • 家を建てる計画が具体的でない場合
  • 周りの農地や用水に影響がでる恐れのあるとき

などの場合、転用許可が下りません。

受付する時にいろいろな書類を準備します。

さらに受付から審査、許可が出るまで1ヵ月から2ヵ月ほどかかります。

先ほどの農地を農地で売却する方法よりも時間がかかります。

しかし、農地になる前に宅地であった場所の許可は、簡単に下ります。

元が宅地だったので元に戻すだけですので比較的楽な手続きで終わります。登記簿などで元が宅地ではなかったのかを調べてみましょう。

農地売買でかかる税金は?

農地の売った人は、譲渡所得税がかかります。

農地を所有していた期間が5年以上と5年未満で税率が違います。

さらに地方税も納めないといけません。

また、農地売買でかかる税金は、売却の方法によっても違います。

農地を農地として売却する場合と農地を転用して売却する場合です。

それぞれいくらぐらいかかるのでしょうか。

農地を農地として売却する場合

農地をそのまま農地で売る場合は、売却価格から農地を持っている人が購入したときの購入価格と仲介手数料などの経費を引いたものに譲渡所得税と地方税がかかります。

ただし、農地を農地として売った場合控除の額があります。

控除の額は、農業委員会の斡旋で売却した場合や農業委員会が勧める団体に売却した場合は800万円です。

さらに5年以上農地を管理していますと全てを引いた金額の15%が所得税、5%が地方税として払う金額になります。

5年未満であれば全て引いた金額の30%が所得税、9%が地方税として払う金額になります。

斡旋ではない場合は、800万円の控除が受けられず、売却価格から購入価格と仲介手数料を引いたものに税率をかけた金額となります。

ここでも5年以上と5年未満の%は違っていて5年以上なら15%所得税5%地方税、5年未満なら所得税30%地方税9%となっています。

もし、農地の購入価格が分からない場合は、売却価格の5%にするという規定があります。

農地を転用して売却する場合

農地を転用してしまいますと土地の売却価格は関係なくなります。

さらに購入時の費用なども控除されず、そのままの税金になってしまいます。

農地があるところの不動産評価額の1.4%が納める税金になります。

%だけみますと安く感じますが、不動産の評価額は、農地の不動産評価額<宅地など転用した農地に必ずなりますので、納める税金が数十倍から数百倍になることもあります。

さらに宅地にするための費用もかかります。

宅地にするには、行政書士などに依頼して申請書を書いてもらう必要があります。

この手数料が、約20万円ぐらいです。さらに土地を改良する費用もかかります。

全て売却する人が費用を負担することになっています。また、売却する前にすることになっています。

もし、相手にしてもらうのであっても、その費用分は売却代金から引かれてしまいますので、売却代金はかなり少なくなります。

まとめ

いかがでしょうか。

農地を持っている方や農地を相続してしまいますと大変な事になります。

農地は、自分で利用するのが1番です。そのまま売却しても安い料金になりますし、転用するにもお金がかかってしまいます。

今持っている農地が、すぐに転用できる条件を持っているのか調べるべきでしょう。

農地の前が家や駐車場などが合った場合は、簡単な審査で宅地などに転用することができますので転用してしまいましょう。

転用してから農地からお金が発生する方法を考えるのも1つの方法です。

駐車場にするなり、マンションを建てたりするのもいいかもしれません。

調べて今も昔も農地であったのであれば、安くてもそのまま売却することを考えるべきです。

まずは、自分で調べてからしっかりと対策をねってから動いていきましょう。

手数料は、かかりますが不動産会社を使って売却価格を調べるのも1つの手です。

農地を売買するにしてもしっかりと考えて行いましょう。

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